Самострой. Как легализовать в судебном порядке

Как легализовать самострой? С таким вопросом очень часто сталкиваются граждане, которые в силу незнания или иной причины построили жилье, гараж без разрешительных документов. Сталкиваются те граждане, которых русское «авось повезет», «так сойдет» и еще множество выражений, применяемых при нелегальных действиях заводят очень далеко. Да так далеко, что становится вполне реально без всяких бюрократических проволочек самому построить дом, без разрешений на строительство, технических планов и множества других сопутствующих документов.

Дом стоит, а документов на него никаких нет, жить в нем конечно можно, но не факт, что это безопасно, а если безопасно, то прописаться в нем нельзя, подарить его нельзя, продать тоже нельзя. Вот и выходит, что дом вроде бы есть, а вроде, как и нет. Тогда то и встает вопрос как же легализовать, или узаконить свое жилище или гараж.

Нелегальными постройками конечно чаще всего бывают не дома, а гаражи, пристройки к домам, бани, сараи, которые долгое время многие считали легально построенными только потому, что они стоят на их участке. Однако участь всего этого многообразия строительных «нелегалов» ждет примерно одинаковая, рано или поздно их заметят и заставят хозяина снести.

Но все же, легализовать самострой в большинстве случаев можно. Процедура эта долгая, нудная и довольно-таки затратная. Но из двух зол нужно выбирать меньшую. Для начала следует определиться с земельным участком, на котором Вы самостоятельно возвели сооружение.

И так, если вы собственник земельного участка, то дела не так уж плохи. В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Однако эти права осуществляются собственником только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Как таково Российское законодательство не предусматривает возможности узаконить самострой. Да и правового статуса оно никакого не имеет.

Однако существует понятие «самовольная постройка» которой посвящена ст. 222 ГК РФ. В соответствии с п. 1 данной статьи самовольной постройкой является:

здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Эта же статья предусматривает и возможность легализовать самовольную постройку. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на самострой, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Существует два способа легализовать постройку первый – административный, он распространяется только на объекты жилищного строительства, не требующих оформления разрешения на строительство, а также объектов садоводческого и дачного хозяйств.

Регистрация права собственности на самовольную постройку осуществляется согласно ст. 25.3 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ Федеральной регистрационной службой.

Основанием для регистрации служат:

1. Документы на землю, имеющие статус правоустанавливающих: выписка из похозяйственной книги; свидетельство о праве собственности.
2. Акт органа власти о предоставлении участка.
3. Кадастровый план земельного участка.
4. Технический паспорт (предусмотрен для индивидуальных жилых домов, возведенных до 01.01.2010 г).
5. Декларация об объекте недвижимого имущества (садоводческие и дачные объекты, гаражи).

Вроде все достаточно просто, есть право собственности на земельный участок, значит можно оформить и строение, но тут все карты путает Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». В соответствии с этим законом самовольную постройку невозможно узаконить пока земля не является собственностью, а землю в собственность не удается получить пока не узаконена самовольная постройка.

Легализация в судебном порядке

Считаете что ваш самострой законен, и соответствует всем нормам? Тогда, как говорится, вперед на амбразуру, осваивать второй способ легализации самовольной постройки, а именно добро пожаловать в суд ибо другого вам ничего не остается кроме как в судебном порядке доказывать свое право на самовольно построенный объект недвижимости.

До сравнительно недавнего времени легализовать самовольную постройку было практически не реально. 29 апреля 2010 года суды РФ – Высший суд РФ и Верховный арбитражный суд РФ приняли совместное Постановление «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Суды разъяснили, что отсутствие у гражданина разрешения на строительство, не является основанием для отказа в исковых требованиях о признании его права собственности на самовольную постройку.

Но не стоит забывать, что суд может и отказать в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку в случае если:

• при возведении самостроя были нарушены строительные и градостроительные правила и нормы;
• возведение самостроя нарушило права и законные интересы третьих лиц;
• возведение самостроя создало угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказать, что строение безопасно и соответствует всем нормам, чаще всего не возможно без проведения строительной экспертизы.

Бывает так, что построить дом проще чем его легализовать, так что если вы решились на строительство, то побеспокойтесь о его законности заранее, дабы сохранить себе пару десятков нервных клеток и энную сумму денежных средств своего семейного бюджета.

Если вы все же столкнулись с проблемой легализации самостроя, но самостоятельно по каким-то причинам не можете этого сделать – обращайтесь в нашу организацию, наши квалифицированные юристы вас проконсультируют и при вашем желании возьмут это бремя на себя.