Когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, сторонам необходимо:
1) учесть особенности такого договора;
2) проверить существенные условия договора:
Правовое обоснование: Договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Эти существенные условия нужно согласовать при продаже любой недвижимости.
Есть дополнительное существенное условие, которое нужно согласовать при продаже жилья. В договоре нужно указать перечень лиц, которые (п. 1 ст. 558 ГК РФ):
- проживают в жилом помещении и
- сохраняют право пользования после отчуждения, с указанием их прав.
Договор купли-продажи недвижимости. Три важных особенности
1. Форма договора – один письменный документ
Стороны должны заключить договор только в письменной форме, составив один документ (ст. 550 ГК РФ). Заключить договор купли-продажи недвижимости иными способами нельзя.
Если не соблюсти форму договора продажи недвижимости, он будет недействительным.
2. Обязательная нотариальная форма
По общему правилу договор купли-продажи недвижимости не нужно удостоверять у нотариуса. Но есть четыре случая, когда стороны обязаны это сделать:
1) стороны планируют отправить договор на регистрацию в Росреестр по почте (подп. 2 п. 12 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);
2) продавец продает долю в праве общей собственности, кроме земельных долей (п. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). См. подробнее Регистрация права общей собственности на недвижимость с 2017 года: сравнение статьи 24 Закона № 122-ФЗ и статьи 42 Закона № 218-ФЗ;
3) продавец – несовершеннолетний или ограниченно дееспособен (п. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ);
4) продавец находится под опекой (п. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
Нотариусу придется заплатить госпошлину, которая зависит от стоимости недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 и абз. 2 подп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; письмо ФНП России от 26 января 2016 г. № 168/03-16-3 «О порядке совершения нотариальных действий по удостоверению сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом»).
3. Специальное правовое регулирование
Договор купли-продажи недвижимости – это разновидность договора купли-продажи. Он регулируется общими положениями о купле-продаже в части, которая не урегулирована специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Договор купли продажи недвижимости. Три существенных условия.
Существенное условие № 1: Предмет договора
Предмет договора купли-продажи – недвижимость. К недвижимости относятся (ст. 130 ГК РФ):
1) земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства – объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
2) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации и указаны:
- в статье 33 Воздушного кодекса РФ;
- в статье 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ;
- в статье 33 Кодекса торгового мореплавания РФ;
3) иное имущество, которое закон относит к недвижимости. Например, космические объекты (ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности»);
4) машино-места. При этом не любое место для транспорта имеет статус недвижимости.
Правовое обоснование: Машино-место должно отвечать четырем признакам: предназначено только для транспортного средства; расположено в здании или сооружении (например, в подземном паркинге); не ограничено (либо частично ограничено) строительной или иной ограждающей конструкцией; поставлено на кадастровый учет.
В договоре необходимо указать данные, которые позволяют определенно установить объект. В частности, сведения, которые определяют расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости.
Если стороны не согласуют предмет, то договор будет считаться незаключенным.
Такие правила содержит статья 554 Гражданского кодекса РФ.
Чтобы соблюсти условие о предмете, в договоре достаточно указать кадастровый номер объекта недвижимости (при его наличии).
Правовое обоснование: «…для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии)» (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи недвижимости:
«1.1. Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в сроки, предусмотренные в договоре, Земельный участок.
1.2. Земельный участок имеет следующие характеристики:
- местонахождение участка: Московская область, Одинцовский район, с. п. Жаворонковское, д. Ликино, уч. № 19/5;
- общая площадь Земельного участка: 450 кв. м;
- кадастровый номер Земельного участка: 50:21:16 09 19:1318;
- категория земель: сельскохозяйственного назначения;
- разрешенное использование: для использования в целях ведения личного подсобного хозяйства.
1.3. Зданий, строений, сооружений на земельном участке нет».
Существенное условие № 2: Цена договора
В договоре купли-продажи недвижимости цена – существенное условие.
Стороны должны согласовать цену в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
К договору нельзя применить правила пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ – установить цену, которую при сравнимых обстоятельствах обычно взимают за аналогичный объект (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Пример формулировки условия о цене договора купли-продажи недвижимости:
«4.1. Цена земельного участка – 6 000 000 (Шесть миллионов) руб.
4.2. Покупатель обязан перечислить деньги на банковский счет продавца по реквизитам, которые указаны в настоящем Договоре, в течение 3 (трех) дней с момента заключения Договора.
4.3. Факт оплаты подтверждается копией платежного поручения с отметкой банка об исполнении».
Существенное условие № 3: Любое условие, которое для одной из сторон существенное
Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, относятся к существенным (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В таком случае договор считается заключенным, если:
- стороны согласуют такое условие;
- сторона, которая предложила такое условие или заявила о его согласовании, откажется от своего предложения.
Пример формулировки существенного для продавца условия – о праве продавца проживать в квартире после регистрации перехода права:
«3.5. После перехода права собственности на квартиру к Покупателю Продавец сохраняет право пользования квартирой на срок 1 (один) год.
В течение срока проживания Продавца в квартире он обязан:
- бережно относиться к квартире и находящемуся в ней имуществу;
- соблюдать нормы противопожарной безопасности;
- не нарушать права соседей;
- пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в соответствии с их назначением».
Источник: ЮСС «Система Юрист»
