Структура платы за содержание и ремонт жилого помещения

В части 1 ст. 153 ЖК РФ закреплена общая обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако не всякий знает, что из себя представляет структура платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Законодатель разделяет обязанность по оплате за жилое помещение для нанимателя и для собственников жилого помещения.

Так, если в части 3 ст. 678 ГК РФ и в пункте 5 части 3 ст. 67 ЖК РФ для нанимателя жилого помещения предусмотрена обязанность по оплате за жилое помещение, то собственники помещений в многоквартирном доме, являющиеся одновременно долевыми собственниками всего общего имущества в таком доме, в соответствии со ст. 249 ГК РФ, а также части 3 ст. 30 и части 1 ст. 39 ЖК РФ обязаны соразмерно со своей долей в общем имуществе участвовать в издержках по его содержанию и ремонту.

Таким образом, законодатель ограничивает обязанность собственников помещений по оплате за жилое помещение их издержками по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Именно поэтому в статье 154 ЖК РФ определены разные структуры платы за жилое помещение, которые  включают в себя:

а) для нанимателей жилого помещения:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также – коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

б) для собственника помещения в многоквартирном доме:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт.

3) плату за коммунальные услуги.

Значит, как наниматели жилых помещений, так и собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно площади занимаемого жилого помещения (для нанимателей) и своей доле в праве общей собственности на это общее имущество (для собственников помещений) путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Но в отличие от собственников помещений наниматели жилых помещений не несут расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а собственники помещений, в отличие от нанимателей, не несут расходы по оплате за пользование жилым помещением.

В частях 1 и 2 статьи 154 ЖК РФ определяется также структура платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Следует обратить внимание на то, что во всех случаях говорится о двух составляющих: об услугах и о работах.

В соответствии с пунктом 1 Официальной статистической методологии формирования официальной статистической информации об объеме платных услуг населению в разрезе видов услуг, утвержденной Приказом Росстата от 26.06.2013 № 234, под услугами понимаются результаты производственной деятельности, осуществляемой по заказу в соответствии со спросом потребителя с целью изменения состояния потребляющих единиц или содействия обмену продуктами или финансовыми активами. Услуги не являются объектами, в отношении которых могут быть установлены права собственности. Они не могут предоставляться в отрыве от их производства и находиться в запасах у производителей (например, ведение учёта, начисление квартплаты, оформление регистрации по месту жительства, выдача справки и т.д.). Соответственно, под работами следует понимать результаты производственной деятельности, воплощающиеся в материально-вещественной форме, на которую могут распространяться права собственности (например, ремонтные работы, установка оборудования и т.д.).

Таким образом, содержание и ремонт жилого помещения – это деятельность по выполнению целого комплекса определенных услуг и работ. Но тут возникает вопрос: какие услуги и работы имеются в виду? Для ответа на поставленный вопрос необходимо обратиться к соответствующим подзаконным актам и методическим рекомендациям.

Так, в п. 11 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 перечислены конкретные составляющие содержания общего имущества, которые можно систематизировать по следующим группам:

– осмотр общего имущества;

– обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;

– уборка помещений и земельного участка;

– сбор и вывоз бытовых отходов;

– подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества;

– текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Первые пять мероприятий из данного списка групп соответствуют понятию услуг, являющихся предметом договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).

А вот проведение текущего и капитального ремонта – это уже выполнение определенных работ, подпадающих под признаки предмета договора подряда (гл. 37 ГК РФ).

В соответствии с п. 18 вышеуказанных Правил содержания общего имущества текущий ремонт общего имущества проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, а также для устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

В соответствии с п. 21 вышеуказанных Правил содержания общего имущества  капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

В соответствии с п. 24 вышеуказанных Правил содержания общего имущества сведения о составе и состоянии общего имущества, на основании которых должны приниматься решения о проведении соответствующих ремонтных работ, отражаются в технической документации на многоквартирный дом, а именно:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено после 1 июля 2007 г., то к технической документации также относится инструкция по эксплуатации многоквартирного дома установленной формы, которая включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Несколько сложнее с раскрытием понятия «управление многоквартирным домом».

Нормы об управлении многоквартирным домом в Гражданском кодексе РФ не имеется, но есть Глава 53 о доверительном управлении имуществом, в отдельных нормах которой перечисляются функции управления (например, части 2 и 3 ст. 1012, часть 1 ст. 1018, части 1 и 3 ст. 1020 ГК РФ), в полной мере применимые и к услугам по управлению многоквартирным домом. Из указанных норм закона следует, что управленческие функции – это организация, учёт и контроль.

А с учетом определенных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ требований к деятельности по управлению многоквартирным домом можно определить управленческие функции как комплекс услуг и работ по организации, учёту и контролю деятельности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, необходимых для жизнеобеспечения данного многоквартирного дома.

Из анализа Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, а также из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что к управленческим услугам и работам управляющей организации, которые включаются в оплату за управление домом, в частности, относятся:

– хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;

– заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;

– заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;

– начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по указанным платежам;

– осуществление контроля качества коммунальных услуг;

– диспетчерское обслуживание;

– осуществление регистрационного учета граждан;

– выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;

– информирование собственников помещений об изменении тарифов;

– подготовка предложений о проведении текущего и/или капитального ремонта в многоквартирных домах.