ДОКЛАД

на тему «Причины отсутствия положительной тенденции улучшения качества Жилищно-коммунальных услуг и пути решения возникших проблем»

Автор:

Губин Виталий Сергеевич, президент правления Амурской региональной общественной организации Общество защиты прав граждан «Палладиум» (далее АРОО Палладиум).

Сфера деятельности АРОО Палладиум:

Работа по защите прав и законных интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг в г. Белогорске Амурской области, проводимая в рамках уставной деятельности АРОО Палладиум.

Дата составления:

ноябрь 2018 года.

Доклад состоит из двух частей:

Часть 1. Причины
Часть 2. Создание Ассоциации собственников недвижимости.

Доклад направлен 16 ноября 2018 года в Министерство ЖКХ Амурской области

В г. Белогорск в основном многоквартирными домами управляют коммерческие предприятия в организационно-правовой форме собственности Обществ с ограниченной ответственностью при избранном собственниками помещений способе управления – управление управляющей организацией.

Как установлено ч. 1 ст. 161  Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Анализ общественной работы по защите прав граждан за прошедшие 5 лет в сфере ЖКХ показывает, что несмотря на наличие обширной постоянно совершенствующейся нормативно-правовой базы положительная тенденция к улучшению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) собственникам и нанимателям помещений в многоквартирных домах не наблюдается.

При управлении многоквартирными домами управляющими организациями цели управления в большинстве случаев не достигаются. Несмотря на ежегодное повышение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, работы по содержанию и ремонту общего имущества выполняются управляющими организациями в основном:

  • формально, без фактического выполнения;
  • низкого качества и без установления гарантийного срока, влекущее спустя непродолжительное время для собственников несение дополнительных затрат на производство этих же работ либо устранение недостатков в выполнении этих работ;
  • в меньшем объеме, чем запланировано утвержденным собственниками перечнем работ и услуг, либо в большем объеме без согласования с собственниками;
  • с существенным завышением стоимости работ и услуг относительно средних рыночных цен, сложившихся в муниципальном образовании;
  • без проведения конкурсов по отбору подрядных организаций на выполнение работ и оказание услуг на наиболее выгодных для собственников, проведение которых обязательно в силу требований федерального законодательства.

В большинстве случаев коммунальные услуги собственникам и нанимателям предоставляются ненадлежащего качества. В ряде случаев несоответствие коммунальных услуг требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства носит систематический характер (холодное водоснабжение г. Белогорск)

При управлении многоквартирными домами отсутствует прозрачность и контроль расходования управляющими организациями денежных средств собственников, оплачиваемых за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, что становится возможным в силу следующих обстоятельств:

  • составление управляющими организациями «размытых» перечней работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. В перечнях не указываются конкретные виды и объемы работ и услуг, позволяющие сделать собственникам правильный выбор;
  • составление и предоставление на утверждение собственникам условий договоров управления многоквартирными домами, которыми не устанавливаются реальные механизмы контроля за деятельностью управляющей организации и ее отчетностью перед собственниками о выполнении договора управления за истекший год.

Причинами отсутствия положительной динамики в качестве предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на примере г. Белогорск являются:

1. Отсутствие действенного муниципального жилищного надзора, государственного жилищного надзора и санитарно-эпидемиологического надзора за качеством предоставления жилищно-коммунальных услуг, а также полное отсутствие профилактической работы по недопущению нарушения прав потребителей жилищно-коммунальных услуг

Неоднократно в процессе общественной работы по устным обращениям и письменным заявлениям собственников помещений мною совместно с собственниками помещений проводились проверки соблюдения управляющими организациями г. Белогорска требований законодательства в сфере содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также качества предоставления коммунальных услуг.

В ходе проверок доводы, изложенные в обращениях и заявлениях, всегда подтверждались. После выявления нарушений мною составлялись заявления в Государственную жилищную инспекцию Амурской области о нарушении управляющими организациями прав граждан на благоприятные, комфортные и безопасные условия проживания в многоквартирных домах.

В ряде случаев Государственной жилищной инспекцией Амурской области в отсутствие законных оснований жалобы потребителей коммунальных услуг перенаправлялись в Территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по Амурской области в городе Белогорск, городе Райчихинск, Архаринском, Белогорском, Бурейском, Завитинском, Михайловском, Октябрьском, Ромненском, Серышевском районах (далее Роспортебнадзор г. Белогорска).

Осуществляя работу по моим обращениям и обращениям собственников Государственная жилищная инспекция Амурской области в редких случаях осуществляла проверку самостоятельно, в основном направляя поручения о проверке фактов, изложенных в заявлениях, органу местного самоуправления.

Все три надзорных органа подходили в ряде случаев к проведению проверки подходили формально, без отражения всех выявленных в ходе осмотра нарушений жилищного и санитарно-эпидемиологического законодательства.

В одном из случаев, в целях понуждения Государственной жилищной инспекции Амурской области к проведению объективной проверки состояния общего имущества многоквартирного дома, приходилось обращаться с жалобой в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, которое своим письмом обязало Министерство ЖКХ Амурской области в целях проведения полной проверки по изложенным доводам воздействовать на руководство Государственной жилищной инспекции Амурской области. В итоге все нарушения, указанные мною в заявлении при проведении выездной проверки подтвердились (Белогорск, ул. Южная 2).

Нежелание Роспотребнадзора г. Белогорска проводить объективную проверку доводов потребителя выразилось в том, что при проверке обращения о качестве питьевой воды, Роспотребнадзор г. Белогорска нарушений санитарно-эпидемиологического законодательства не выявил, при том, что в данном многоквартирном доме питьевая вода из кранов в квартирах потребителей всегда течет бурая, с примесями ржавчины и запахом тины (Белогорск, ул. Южная 2).

За все время (более 5 лет) общественной работы и направления обращений в орган государственного жилищного надзора о выявленных нарушениях жилищного законодательства и нарушениях лицензионных требований управляющими организациями  ни одна управляющая организация г. Белогорска не была привлечена к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» и по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ «Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований».

В своей работе орган государственного жилищного надзора не принимает во внимание, что задачами законодательства об административных правонарушениях являются защита личности, охрана прав и свобод человека и гражданина, охрана здоровья граждан, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защита общественной нравственности, охрана окружающей среды, установленного порядка осуществления государственной власти, общественного порядка и общественной безопасности, собственности, защита законных экономических интересов физических и юридических лиц, общества и государства от административных правонарушений, а также предупреждение административных правонарушений (статья 1.2 КоАП РФ).

Такой действенный инструмент, как привлечение управляющих организаций к административной ответственности, в профилактической работе Инспекция не применяет.

Всякий раз, Государственная жилищная инспекция Амурской области выявляя нарушения жилищного законодательства, выдает управляющим организациям предписания с установлением сроков об устранении выявленных нарушений, однако никогда орган государственного жилищного надзора не проверял фактическое исполнение выданных предписаний, что подтверждается повторными обращениями граждан по одному и тому же недостатку при смене управляющей организации в многоквартирном доме.

Результат такой работы приводит к тому, что:

  • повсеместно вновь и вновь повторяются одни и те же нарушения требований действующего жилищного законодательства, что создает реальную угрозу жизни и здоровью людей, проживающих в многоквартирных домах, нарушаются права собственников и нанимателей на благоприятные и комфортные условия проживания в многоквартирных домах;
  • собственники помещений несут дополнительные расходы по устранению недостатков в недавно выполненных управляющими организациями работах;
  • работа управляющей организацией проводится лишь на бумаге, вследствие чего гражданам вновь и вновь приходится обращаться с жалобами Государственную жилищную инспекцию, добиваясь надлежащего исполнения взятых на себя обязательств управляющими организациями;
  • не устранённые нарушения ложатся на плечи вновь избранной управляющей организации или созданному Товариществу собственников жилья.

2. Недостаточная работа правоохранительных органов по выявлению злоупотреблений со стороны управляющих организаций и расчетно-кассового центра в части расчета с ресурсоснабжающими организациями денежными средствами, поступающими от потребителей в счет оплаты за жилищно-коммунальные услуги

Исходя из сложившихся в г. Белогорск отношений плата за жилищно-коммунальные услуги в основном оплачивается потребителями в Общество с ограниченной ответственностью «Белогорский расчетно-кассовый центр» (далее Агент) по выставляемым им платежным документам.

В этих целях между управляющими организациями, ресурсоснабжающими организациями и Агентом заключены договоры на комплексное обслуживание поставщиков жилищно-коммунальных услуг.

На одном из заседаний Белогорского совета народных депутатов представителем ресурсоснабжающей организации ООО «Водоканал города Белогорск» была озвучена сумма задолженности населения г. Белогорск перед ними в размере более 30 млн рублей. При этом такой долг образовался за период с момента государственной регистрации юридического лица – 03 февраля 2016 года.

Следует отметить, что доля платы за коммунальные услуги «Холодная вода» и «Отведение сточных вод» является относительно малой по отношению к другим коммунальным услугам.

Информация, предоставленная представителем ресурсоснабжающей организации Белогорскому городскому совету о наличии колоссального долга, осталась без внимания правоохранительных органов.

При наличии широких полномочий органы прокуратуры или органы внутренних дел имеют возможность проверить порядок расчета Агента со всеми ресурсоснабжающими организациями на предмет наличия состава преступления, предусмотренного ст. 160 Уголовного кодекса «Присвоение или растрата».

При таких обстоятельствах ресурсоснабжающие организации вне всякого сомнения несут убытки, что негативно сказывается на их финансовом благополучии и в конечном итоге на качестве коммунальных услуг.

Остался без внимания правоохранительных органов и тот факт, что Агент заключая договоры на комплексное обслуживание поставщиков жилищно-коммунальных услуг фактически заключил агентские договоры с управляющими и ресурсоснабжающими организациями, правовое регулирование которых осуществляется  Федеральным законом «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» от 03.06.2009 N 103-ФЗ.

В этом случае Агент обязан соответствовать виду экономической деятельности и его учредительные документы должны содержать указание на «Деятельность по приему платежей физических лиц платежными агентами» – код ОКВЭД 66.19.6. Однако Агент имеет код ОКВЭД 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».

Возникают обоснованные сомнения в законности предпринимательской деятельности Агента, что свидетельствует о наличии состава преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство».

3. Наличие конфликта интересов между муниципальными служащими и директорами управляющих организаций, осуществляющих деятельность на территории муниципального образования

Национальный план противодействия коррупции в качестве одной из главных мер такого противодействия называет проведение работы по выявлению случаев возникновения конфликта интересов, одной из сторон которого являются лица, замещающие государственные должности, муниципальные должности, должности государственной и муниципальной службы. Урегулирование конфликта интересов является одним из важнейших антикоррупционных механизмов и одновременно способом обеспечения надлежащего функционирования служебных правоотношений.

Федеральным законом от 22 декабря 2008 г. № 267-ФЗ в Федеральный закон “О муниципальной службе в Российской Федерации” введена статья 14.1 “Урегулирование конфликта интересов на муниципальной службе”. Понятие конфликта интересов является новым в муниципальной службе. Федеральным законом от 21 ноября 2011 года № 329-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием государственного управления в области противодействия коррупции» внесены изменения в Федеральный закон от 2 марта 2007 года № 25-ФЗ «О муниципальной службе в Российской Федерации», в том числе в статью 14.1 названного закона.

Под конфликтом интересов в соответствии со ст. 14.1 Федерального закона о муниципальной службе понимается ситуация, при которой личная заинтересованность (прямая или косвенная) муниципального служащего влияет или может повлиять на объективное исполнение им должностных обязанностей и при которой возникает или может возникнуть противоречие между личной заинтересованностью муниципального служащего и законными интересами граждан, организаций, общества, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, способное привести к причинению вреда этим законным интересам граждан, организаций, общества, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Под личной заинтересованностью муниципального служащего понимается возможность получения муниципальным служащим при исполнении должностных обязанностей доходов (неосновательного обогащения) в денежной либо натуральной форме, доходов в виде материальной выгоды непосредственно для муниципального служащего, членов его семьи или лиц, указанных в пункте 5 части 1 статьи 13 указанного Федерального закона (родители, супруги, дети, братья, сестры, а также братья, сестры, родители, дети супругов и супруги детей), а также для граждан или организаций, с которыми муниципальный служащий связан финансовыми или иными обязательствами.

Заместителем главы г. Белогорска по Жилищно-коммунальному хозяйству является Александр Николаевич Башун. Одной из управляющих организаций в г. Белогорск является Общество с ограниченной ответственностью «ЖСК», генеральным директором которого является Александр Александрович Башун, сын А.Н. Башуна.

По данным Государственной информационной системы Жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в управлении Общества находится 154 многоквартирных дома. В это число не входят многоквартирные дома, находящиеся на непосредственном способе управления, число которых невозможно определить из открытых источников.

Названная управляющая организация занимает доминирующее положение на рынке управления многоквартирными домами в г. Белогорск. Управление Обществом многоквартирными домами тесно связано с занимаемым положением А.Н. Башуна, о чем свидетельствует:

  • поручение работ Администрацией г. Белогорск по благоустройству дворовых территорий в рамках городской программы «Комфортная городская среда» в основном Обществу;
  • отсутствие действенного муниципального жилищного надзора за деятельностью Общества по управлению многоквартирными домами.

Озвученная схема слияния ООО ЖСК и Администрации г. Белогорск негативно сказывается на качестве выполняемых Обществом работ как в рамках благоустройства дворовых территорий, так и в рамках оказания жилищно-коммунальных услуг, о чем свидетельствуют многочисленные жалобы собственников и нанимателей жилых помещений.

Кроме того, ниже в Таблице № 1 представлены организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в г. Белогорске, которая составлена на основании открытых данных ГИС ЖКХ.

№ п/п Наименование Кол-во домов в управлении Учредители

(для УК)

Руководитель
(для УК)
Управляющие организации
1. ООО «ЖСК» 154 Башун Дмитрий Александрович, Якшина Наталья Витальевна Башун Александр Александрович
2. ООО «УК ПЖТ-1» 12 Башун Дмитрий Александрович, Якшина Наталья Витальевна Башун Александр Александрович
3. ООО «УК Концепт-1» 49 Артемов Виталий Владимирович Полищук Полина Ивановна
4. ООО «УК Концепт-1» 54 Артемов Виталий Владимирович Полищук Полина Ивановна
5. ООО «Производственный жилищный трест» 8 Яковлева Ирина Андреевна Махалова Тамара Васильевна
6. ООО «Перспектива» 7 Мусиенко Елена Сергеевна Мусиенко Елена Сергеевна
7. ООО «УК Перспектива» 7 Мусиенко Андрей Борисович Мусиенко Андрей Борисович
8. ООО «Развитие» 2 Осипов Виктор Иванович Филиппов Станислав Михайлович
9. ООО «УК Белогорск» 11 Субботников Денис Сергеевич Ковтун Константин Петрович
10. ООО «УК Кронос» 3 Потапенко Олег Александрович Потапенко Олег Александрович
11. ФГБУ “ЦЖКУ” Минобороны России 7
12. Управляющие организации, находящиеся в стадии банкротства или ликвидации (ООО ПЖТ-1, ООО ПЖТ-2, ООО ПЖТ-3, ООО «Концепт» 50
Итого 364
Товарищества собственников жилья
12. ТСЖ «28 Регион» 1
13. ТСН «ТСЖ

«Красноармейская 13»

1
14. ТСН

«Красноармейская 19»

1
15. ТСЖ

«Красноармейская 34»

1
16. ТСЖ «9 этаж» 1
17. ТСЖ «Аврора» 1
18. ТСЖ «Вольный 9» 1
19. ТСЖ «Городок» 6
20 ТСЖ «Мост» 1
21. ТСЖ «Единство» 1
22. ТСЖ «Импульс» 1
23. ТСН «Чехова 47» 1
Итого: 17
Итого по городу 381

Из таблицы № 1 следует, что г. Белогорск неофициально поделен в сфере управления на четыре управляющие организации (ООО «ЖСК», ООО «УК ПЖТ-1» ООО «УК Концепт-1», ООО «УК Концепт-2»), собственниками и руководителями которых являются одни и те же лица. Деятельность других управляющих организаций, не принимая во внимание управление собственным имуществом ФГБУ “ЦЖКУ” Минобороны России, носит создание видимости здоровой и добросовестной конкуренции в г. Белогорск, которой в действительности нет. Равные условия для развития управляющих организаций и товариществ собственников жилья органом местного самоуправления не создаются.

Отсутствие добросовестной конкуренции в сфере управления многоквартирными домами и слияние органа местного самоуправления с протежируемыми управляющими организациями неизбежно приводит к ухудшению качества предоставления потребителям жилищно-коммунальных услуг. Несмотря на кажущуюся благоприятную обстановку на рынке управления многоквартирными домами, добросовестной конкуренции нет, рынок монополизирован.

4. Недостаточная работа органа местного самоуправления по созданию условий для управления многоквартирными домами

Часть 1 ст. 165 Жилищного кодекса РФ обязывает органы местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами:

  • обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
  • содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность;
  • содействуют созданию и деятельности в муниципальном образовании указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Кроме того, органы местного самоуправления вправе предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Деятельность по общественному контролю в г. Белогорск осуществляет единственная общественная организация АРОО Палладиум, которая полностью подпадает под признаки, указанные в части 8 статьи 20 Жилищного кодекса РФ, однако за все время деятельности данная общественная организация какой-либо помощи или содействия от органа местного самоуправления не получила. Других организаций общественного контроля в муниципальном образовании органом местного самоуправления не создано и условий для их создания нет.

Постановлением Правительства Амурской области от 23 октября 2015 года «Об утверждении порядка создания центров поддержки собственников жилья в городских поселениях и муниципальных районах Амурской области» рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Амурской области организовать работу по созданию центров поддержки собственников жилья в соответствии с Порядком, утвержденным настоящим постановлением, утвержден порядок создания таких центров.

Как следует из сообщения и.о. главы администрации г. Белогорска:

  • органом муниципального жилищного контроля регулярно проводится информационная работа с УК, ТСЖ, как путем направления информации в адрес юридических лиц, так и путем размещения информации на официальном сайте МО г. Белогорск. Также проведены семинары на тему «Школа грамотного потребителя в сфере ЖКХ» и «Как эффективно организовать работу с управляющей компанией». Информация о проводимых мероприятиях публикуется в СМИ, а также размещена на сайте http://belogorck.ru/муниципальноеимущество/отделконтроля/жилищныйконтроль.

Однако орган местного самоуправления не указывает, в каких СМИ и когда велась информационная работа. Сайт г. Белогорска такой информации также не содержит. Информация о наличии информационного раздела для собственников помещений в многоквартирных домах до граждан не доводится.

  • Постановлением Администрации г. Белогорск от 19.02.2015 г. № 296 на территории города создан общественный совет муниципального образования. Кроме того, в целях повышения информированности собственников помещений в части жилищных прав и законных интересов, оказания содействия в реализации прав, постановлением Администрации г. Белогорск от 19.08.2016 г. № 1263 образован Центр поддержки собственников жилья на территории муниципального образования.

Вместе с тем ознакомиться с результатами работы Общественного совета и Центра поддержки собственников жилья, а также с планируемыми мероприятиями невозможно. Ни сайт Администрации г. Белогорск, ни СМИ такой информации не содержат.

Следует отметить и то что в 2011 году Жилищный кодекс дополнен статьей 161.1, согласно которой в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в доме более четырех квартир, собственники помещений в доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в доме. Данный орган реализует решения собственников, контролирует процесс управления многоквартирным домом и осуществляет взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Однако данная норма в г. Белогорск в полной мере не реализуется. В подавляющем большинстве многоквартирных домов данная обязанность собственниками помещений не исполнена, а орган местного самоуправления при пассивной позиции собственников помещений в многоквартирных домах не применяет нормы части 2 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ по созыву общих собраний в многоквартирных домах для избрания советов многоквартирного дома или создания Товариществ собственников жилья, в которых в течение календарного года, собственники помещений не приняли решение об избрании совета многоквартирного дома или соответствующее решение не было реализовано.

Таким образом, ряд проблем, возникающих в сфере управления многоквартирными домами, мог был быть решен созданием в многоквартирных домах органов управления – Советов многоквартирных домов или Товариществ собственников жилья, чего орган местного самоуправления в своей работе не учитывает. Эффективность советов многоквартирных домов из числа инициативных собственников и Товариществ собственников жилья по управлению своими многоквартирными домами подтверждается практикой.

Органом местного самоуправления не принимается во внимание, что активная информационно-просветительская работа, оказание бесплатной консультационно-правовой помощи населению, систематическое освещение в средствах массовой информации положительных примеров управления жилыми домами способствовало бы созданию позитивного общественного мнения.

Изложенное свидетельствует о том, что объем проводимой работы органом местного самоуправления по содействию повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность нельзя назвать достаточным.

5. Недостаточная работа органа местного самоуправления по раскрытию информации о качестве коммунальных услуг, предоставляемых на территории муниципального образования и по реализации плана по улучшению их качества

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 09.02.2009 №8 -ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления», пользователь информацией имеет право получать достоверную информацию о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления.

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее – Закон № 416-ФЗ) установлено, что органы местного самоуправления в пределах их полномочий в сфере водоснабжения и водоотведения вправе запрашивать у организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, информацию , необходимую для осуществления полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, а указанные организации обязаны предоставить запрашиваемую информацию.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона № 416-ФЗ органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации обязаны обеспечить условия, необходимые для организации подачи организацией, осуществляющей холодное водоснабжение, питьевой воды, соответствующей установленным требованиям.

Органы местного самоуправления обязаны не реже одного раза в год размещать в средствах массовой информации и на официальном сайте муниципального образования в сети “Интернет” (в случае отсутствия такого сайта на сайте субъекта Российской Федерации в сети «Интернет») сведения о качестве питьевой воды , подаваемой абонентам с использованием централизованных систем водоснабжения на территории поселения, городского округа, о планах мероприятий по приведению качества питьевой воды в соответствие с установленными требованиями и об итогах исполнения этих планов (ч. 10 ст. 23 Закона № 416-ФЗ).

Согласно ч. 11 ст. 23 Закона № 416-ФЗ, в случае существенного ухудшения качества питьевой воды, выявленного по результатам исследований в процессе федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора или производственного контроля качества питьевой воды, орган местного самоуправления обязан проинформировать об этом население в средствах массовой информации, в том числе разместить соответствующую информацию на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет» (в случае отсутствия такого сайта на сайте субъекта Российской Федерации в сети «Интернет»).

В силу ст. 34 Закона № 416-ФЗ организации, осуществляющие горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, органы регулирования тарифов обязаны раскрывать информацию в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации стандартами раскрытия информации в сфере водоснабжения и водоотведения. Стандарты раскрытия информации в сфере водоснабжения и водоотведения устанавливают состав, порядок, сроки и периодичность предоставления информации.

В соответствии с п. 9 Постановления Правительства РФ от 17.01.2013 № 6 «О стандартах раскрытия информации в сфере водоснабжения и водоотведения» (далее – Постановления) в границах территории муниципального образования, где регулируемая организация осуществляет холодное водоснабжение, водоотведение и (или) горячее водоснабжение и на территории которого отсутствует доступ к сети «Интернет», информация раскрывается регулируемыми организациями путем ее опубликования в полном объеме на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов в сети «Интернет», путем опубликования в официальных печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления, информации , предусмотренной пунктами 17, 19, 38, 40, 59 и 61 настоящего документа, а также путем предоставления информации на основании письменных запросов.

Согласно п. 19 Постановления информация об основных потребительских характеристиках регулируемых товаров и услуг регулируемой организации и их соответствии установленным требованиям содержит, в том числе, сведения о количестве проведенных проб, выявивших несоответствие холодной воды санитарным нормам (предельно допустимой концентрации), по показателям мутности, цветности, общего остаточного хлора, в том числе остаточного связанного и хлора остаточного свободного; общих колиформных бактериях, термотолерантных колиформных бактериях.

Однако, на официальном сайте Администрации г. Белогорска, сведения о качестве питьевой воды, подаваемой абонентам с использованием централизованных систем водоснабжения на территории города, а также о планах мероприятий по приведению качества питьевой воды в соответствие с установленными требованиями и об итогах исполнения этих планов, не размещаются.

Имеющаяся на сайте Администрации г. Белогорска ссылка на документ План мероприятий по приведению. Качества питьевой воды в соответствие с установленными требованиями ООО «Водоканал г. Белогорск» на 2017-2022 гг. на момент составления доклада не рабочая и ведет к странице, которая недоступна:

Вместе с тем, питьевая вода потребителям, в частности микрорайона «Транспортный» в г. Белогорск, постоянно предоставляется ненадлежащего качества, как мною было указано ранее: бурая, с примесями ржавчины и запахом тины. Работа Администрацией г. Белогорск по улучшению качества питьевой воды не ведется.

6. Недостаточная работа управляющих организаций по контролю качества поставляемых в многоквартирные дома коммунальных ресурсов ресурсоснабжающими организациями

В силу п. 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 (далее Правила № 354) управляющая организация является исполнителем коммунальной услуги – холодная вода.

Условиями предоставления коммунальных услуг потребителям в МКД являются в том числе (п. 3 Правил):

в) предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению – круглосуточно в течение отопительного периода), то есть бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг, приведенным в приложении № 1;

д) качество предоставляемых коммунальных услуг соответствует требованиям, приведенным в приложении № 1 к настоящим Правилам.

Исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг (п.п. «а» п. 31 Правил), а потребитель имеет право получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества (п.п. «а» п. 33 Правил).

Несоответствие подаваемой холодной воды требованиям санитарных правил и норм рассматривается как оказание услуги ненадлежащего качества, создающей опасность для жизни и здоровья граждан.

В рассматриваемом случае, а именно микрорайон «Транспортный» в г. Белогорск, питьевая вода, как обсуждалось ранее, постоянно предоставляется ненадлежащего качества до ввода в многоквартирные дома, т.е. до зоны ответственности управляющих организаций.

В соответствии с п. 98 Правил № 354 при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

Вместе с тем, управляющие организации зная достоверно о постоянном ненадлежащем качестве питьевой воды в мкр. Транспортный, перерасчет платы за коммунальную услугу «Холодное водоснабжение» потребителям не осуществляют, плата взимается в полном объеме. Договорно-претензионная работа, направленная на улучшение качества питьевой воды, управляющими организациями с ООО «Водоканал города Белогорска» не ведется.

7. Недостаточная работа управляющих организаций по созданию условий для своевременного проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов

Постановлением Правительства Амурской области от 23 января 2014 года № 26 утверждена региональная программа «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области, в 2014 – 2043 годах», целью которой является создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан посредством проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В основном выполнение работ и оказание услуг по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов в г. Белогорске запланированы на период с 2030-2040-е года.

Вместе с тем, не всегда необходимость производства работ в установленные сроки проведения капитального ремонта обоснована.

К примеру, в силу неудовлетворительного состояния крыши в многоквартирных домах № 12 по ул. Северной в г. Белогорск (управляющая организация ООО ЖСК) и № 24а по ул. Зеленой в г. Белогорск (управляющая организация ООО УК Концепт-1) при правовой поддержке АРОО Палладиум были проведены общие собрания о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта, по результатам которого органом местного самоуправления было признано необходимым изменить сроки и виды работ и услуг по капитальному ремонту.

Еще один пример: дом № 44а по ул. Чехова в г. Белогорск (управляющая организация ООО УК Концепт-2), который нуждается в проведении капитального ремонта крыши, поскольку в рамках текущего ремонта устранить дефекты крыши невозможно (подтверждается экспертным заключением). Проведение общего собрания по инициативе обратившегося к нам за юридической помощью собственника помещения проблематично, ввиду его постоянного нахождения на работе вахтовым методом. При этом доля собственности органа местного самоуправления в данном многоквартирном доме составляет около 40 процентов от числа всех собственников.

Решением возникших проблем могло бы стать проведение общих собраний собственников помещений по инициативе управляющей организации. Такую возможность законодатель предусмотрел в ч. 7 ст. 45 ЖК РФ.

Однако ею управляющие организации не пользуются, ограничиваясь направлением в адрес собственников писем о необходимости проведения общих собраний по внесению изменений в региональную программу капитального ремонта. В основной же своей массе управляющие организации воздерживаются информировать собственников о действительном техническом состоянии общего имущества многоквартирных домов.

8. Очень слабая вовлеченность собственников помещений в управление своими многоквартирными домами

Озвученная проблема охватывает все проблемы вместе взятые и неразрывно с ними связана, потому как ключевую роль в управлении многоквартирными домами играют сами собственники помещений. Без их решений невозможно осуществить какое-либо значимое мероприятие, направленное на создание благоприятных и комфортных условий проживания в многоквартирном доме.

Слабая вовлеченность собственников в процесс управления своими домами обусловлена недоверием к управляющим организациям, что усугубляется следующим:

  1. Низкой правовой грамотностью собственников в порядке управления многоквартирными домами.
  2. Отсутствием осведомленности о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и текущему ремонту и их стоимости.
  3. Фактическим отсутствием проводимых работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
  4. Отсутствием прозрачности в расходовании денежных средств собственников, оплачиваемых за содержание и ремонт общего имущества, что происходит в виду отсутствия подробных отчетов управляющих организаций о выполнении договоров управления за истекшие периоды.
  5. Сомнением в обоснованности трат управляющими организациями денежных средств собственников не те или иные виды работ или услуг.
  6. Отсутствием качественных коммунальных услуг.
  7. Отсутствием работающих советов многоквартирных домов, состоящих из инициативных собственников.
  8. Недостаточной работой органов государственного и муниципального жилищных надзоров.

Наличие таких условий неизбежно приводит к отсутствию интереса у собственников к участию в общих собраниях для принятия решений, поскольку исходя из неоднократно проводимых мною опросов следовал один и тот же вывод собственников о том, что от них ничего не зависит и все решения будут приняты за них.

Следует также отметить, что собственники помещений в многоквартирных домах являются наиболее слабой стороной во взаимоотношениях с управляющими организациями.

Вывод: Все изложенные выше причины делают не только невозможным предоставление потребителям жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества, но и в условиях тяжелой экономической ситуации в стране усиливают социальную напряженность в обществе.

Передовой зарубежный опыт управления многоквартирными домами

 Одну из основных проблем управления жилым фондом в России – повышение качества жилищных и коммунальных услуг – необходимо решать, опираясь на зарубежный опыт по эффективному управлению многоквартирными домами и внедряя его в российскую практику в той мере, в какой это возможно.

Зарубежный опыт знакомит нас с наиболее передовыми знаниями в сфере управления многоквартирными домами (далее – МКД). Различие подходов к управлению МКД со стороны органов власти за рубежом и в России побуждает внедрять апробированный многолетний опыт других стран. При этом такое внедрение необходимо осуществлять осторожно и без точного его копирования, поскольку российский менталитет многим отличается от зарубежного.

Рассмотрим наиболее эффективный зарубежный опыт на примере таких стран как Финляндия, Швеция и Германия.

В Финляндии 1,4 миллиона домов объединены в 70 тыс. акционерных обществ – владельцев жилой недвижимости. 50 тыс. из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 тыс. управляются самостоятельно. Оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки.

Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами.

Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья. При этом в Хельсинки всеми коммунальными системами владеет город. Мэр города считает, что так надежнее – никто не отключит отопление ни при каких обстоятельствах. Правда, при этом множество электростанций в Финляндии находится в частных руках. Более того, отопление в Хельсинки централизованное. Однако это не мешает бесперебойно предоставлять услуги ЖКХ, а морозы не повергают руководство города в знакомое многим российским губернаторам состояние тягостного ожидания: может, пронесет.

А функционирует все нормально в этих условиях просто потому, что ЖКХ в Финляндии, как и во многих других странах, давно уже нормальный бизнес (конечно, с учетом социальных особенностей). И не важно, кому принадлежат объекты ЖКХ, централизована система отопления или нет. Главное — сама система управления строится по одинаковым правилам: минимизация издержек и использование передовых технологий. Например, для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника — уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что дешевле. А на случай сильных морозов (-30° и ниже) в городе есть резервные станции, которые работают на масле.

Что касается конкуренции, то у горожанина есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае он должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.

Конечно, в Финляндии нет 60-процентного износа коммунального оборудования, но все равно на поддержание систем в рабочем состоянии, на их обновление, на новые проекты нужны деньги. Но деньги приходят туда, где система управления понятна и стабильна, где кредит не проблема ни для муниципальной, ни для частной структуры и где гарантируется возврат вложений с прибылью. Местный водоканал – структура, которой полностью владеет город. Это коммерческое предприятие со своим бюджетом. В его распоряжении находятся и сети водоснабжения, и канализационные сети, и все водонапорные башни.

В Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них, ведут работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность членов в которых достигает сотен тысяч, представляет собой огромную силу, с которой считаются все политические партии. Такие ассоциации имеют свою штаб-квартиру, региональные и местные отделения.

Главная цель жилищного движения – повышение заинтересованности квартиросъемщиков в выработке грамотных решений относительно домов, в которых они живут, вовлечение их в процесс принятия таких решений. Для этого за рубежом применяются две разные модели – модель «скидки» и модель «амортизации». Модель «скидки» предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели «амортизации», чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите.

Очень важный факт: в Швеции для решения проблем в этой сфере создан и успешно функционирует Жилищный суд, результатами работы которого являются: полная прозрачность деятельности всех структур ЖКХ и тарифов на жилищно-коммунальные услуги; отсутствие коррупции; близкое к идеальному качество обслуживания потребителей; предъявление простыми жителями исков монополисту – обычное дело (причем в большинстве случаев выигрывают жильцы).

В Германии законодательством определены организационные принципы кооперативов, а именно: внутренняя демократия, экономическая поддержка членов кооператива, самоорганизация и взаимопомощь, солидарная ответственность и некоммерческая деятельность. Отличительной особенностью данных кооперативов является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в кооператив вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в него. Так же решение о проведении ремонта или модернизации жилья принимаются с учетом не только конструктивных особенностей зданий, но и того, какие социальные группы в нем проживают.

Построение наиболее эффективной модели управления многоквартирными домами

Анализируя опыт приведенных выше зарубежных стран по управлению жилищным фондом можно сделать вывод, что в этих странах многоквартирными домами управляют сами собственники как самостоятельно, так и при помощи профессиональных управляющих. Но в том и в другом случае создается товарищество собственников жилья или кооперативы.

Российский законодатель, как следует из жилищного законодательства пошел тем же путем, как и передовые страны Европы, предусмотрительно возложив в ч. 1 ст. 165 ЖК РФ на органы местного самоуправления обязанность содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность, а также содействовать  созданию и деятельности в муниципальном образовании указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений вправе управлять своим многоквартирным домом либо опосредованно путем объединения для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме при создании Товарищества собственников жилья или путем выбора управляющей организации и заключения с ней договора управления каждым собственником помещения в таком доме, либо непосредственно.

            Т.е. указанной нормой закона установлено три способа управления:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Вместе с тем, как показывает практика, управление жилым фондом коммерческими организациями при выбранном способе управления многоквартирными домами «управление управляющей организацией», вызывает множество нареканий. При таком способе управления вовлеченность собственников помещений в управление своим многоквартирным домом стремится к нулю.

В первую очередь такие нарекания возникают в силу того, что единственной уставной целью таких управляющих организаций является максимальное извлечение прибыли, в том числе за счет необоснованной экономии денежных средств собственников помещений, оплачиваемых за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

При управлении многоквартирным домом собственники вправе, на основании ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, лишь заменить управляющую организацию на иную. Но в силу того, что Договор управления многоквартирным домом не является публичным, собственники ограничены в выборе иной управляющей организации, которая без объяснения причин вправе отказаться от его заключения.

Кроме того, собственники помещений также лишены возможности влиять на формирование эффективного управленческого аппарата управляющей организации, поскольку не являются ее учредителями.

Решением ряда проблем, образовавшихся в управлении многоквартирными домами, стало бы создание гибрида двух способов управления управление товариществом собственников жилья и управление управляющей организацией – управление некоммерческой организацией, созданной в форме Ассоциации, членами которой могут быть как Товарищества собственников жилья, так и граждане, разделяющие положения устава Ассоциации и готовые способствовать ее успешному развитию.

Условно такую Ассоциацию можно назвать Ассоциация собственников недвижимости.

Создаваемая Ассоциация не будет выполнять функцию в том смысле, который заложен в ч. 2 ст. 192 ЖК РФ и согласно которой под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Уставной целью, предлагаемой к созданию Ассоциации, является представление общих интересов собственников недвижимости при реализации ими своих прав собственности, управлении многоквартирными домами и другими объектами недвижимости, координация деятельности своих членов, направленная на финансово-экономическое взаимодействие, решение эксплуатационных, научно-технических, социально-технических задач, а также организация и обеспечение бухгалтерского и налогового учета и отчетности и юридической защиты, прав и охраняемых законом интересов членов Ассоциации.

Ассоциация не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.

В своей деятельности, создаваемая Ассоциация будет выполнять следующие задачи:

  • представление и защита общих интересов членов Ассоциации при управлении многоквартирными домами;
  • помощь членам Ассоциации в организации и обеспечении работ и услуг по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов;
  • координация деятельности членов Ассоциации по обслуживанию, эксплуатации и ремонту жилого и нежилого фонда и других объектов недвижимости, управлению общим имуществом;
  • координация деятельности членов Ассоциации, совместное решение научно-технических, организационных и иных проблем эксплуатации и ремонта зданий и сооружений жилого и нежилого фонда, способствование улучшению взаимодействия со службами жилищно-коммунального комплекса и иными исполнителями работ и услуг, развитие делового сотрудничества и кооперация в вопросах эксплуатации и ремонта зданий и сооружений жилищного фонда;
  • разработка и реализация социально значимых проектов и программ развития объединений собственников объектов недвижимости;
  • создание системы резервных фондов для накопления средств на финансирование работ по повышению энергоэффективности объектов недвижимости, в том числе с привлечением дотаций из государственного и муниципального бюджетов;
  • изучение и обобщение опыта работы объединений собственников недвижимости, инициирование подготовки проектов документов, регламентирующих условия деятельности указанных объединений для представления в органы законодательной и исполнительной власти федерального значения, субъекта федерации, муниципального образования;
  • содействие в реализации прав граждан – потребителей жилищных и коммунальных услуг, собственников недвижимости в многоквартирных и жилых домах по эффективному совместному использованию и управлению общим имуществом в многоквартирных и жилых домах путем создания и организации эффективной деятельности Товариществ собственников жилья;
  • организация и ведение общедомовых и иных лицевых счетов членов Ассоциации;
  • содействие и создание условий для сбора и накопления денежных средств членов Ассоциации на лицевых счетах, открытых в Ассоциации, для более эффективного использования финансовых средств при минимизации затрат на безопасную эксплуатацию, ремонт и реконструкцию объектов недвижимости и жилых зданий, на потребление коммунальных услуг без снижения их качества;
  • организация сбора и аккумулирования денежных средств собственников недвижимости – членов и участников Ассоциации, на лицевых счетах, открытых в Ассоциации в соответствии с Федеральным законом «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» от 03.06.2009 N 103-ФЗ;
  • привлечение на конкурсной основе для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному и текущему ремонту подрядных организаций и заключение с ними соответствующих договоров от своего имени или от имени членов Ассоциации на основании их поручений;
  • ведение претензионной работы по поручению членов Ассоциации, организация защиты их интересов в судебных и иных органах, обеспечение исполнения судебных решений согласно исполнительным документам;
  • по решению собственников недвижимости – членов Ассоциации и по их поручению выполнять функции технического заказчика работ по капитальному и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
  • содействие созданию условий по экономии энергоресурсов, переходу от затратных к ресурсосберегающим технологиям потребления коммунальных ресурсов объектами недвижимости;
  • помощь членам Ассоциации в организации и обеспечении надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества собственников недвижимости;
  • формирование и реализация системы взаимного информирования и взаимодействия как между членами Ассоциации, так и членов Ассоциации с федеральными структурами, органами власти субъектов федерации и муниципальных образований, а также с негосударственными организациями;
  • представление интересов членов Ассоциации при разработке и утверждении соответствующими органами тарифов и цен на жилищные и коммунальные услуги;
  • по поручению объединений собственников недвижимости принимать участие в конкурсах по отбору подрядных организаций по эксплуатации и ремонту объектов недвижимости в жилищной сфере;
  • оказание специализированной информационной, технической, бухгалтерско-экономической, юридической помощи членам Ассоциации, организация обучения, переподготовки и повышения квалификации работников объединений собственников помещений;
  • выполнение функций заказчика на проведение работ по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений объединений собственников помещений;
  • заключение договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами (в том числе иностранными) в соответствии с целями своей деятельности;
  • представление и защита интересов членов Ассоциации в органах государственной власти и управления, органах местного самоуправления, судебных и иных органах.

Членами Ассоциации могут являться:

  • юридические лица – некоммерческие организации Товарищества собственников жилья;
  • юридические лица любой организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели без образования юридического лица (далее – коммерческие организации), оказывающие услуги и выполняющие работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
  • граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах, собственники домовладений (жилых домов), а также иные граждане, признающие устав Ассоциации и желающие принимать участие в реализации целей и задач Ассоциации.

В отличие от управляющих организаций, в состав учредителей которых не могут входить собственники помещений и Товарищества собственников жилья, деятельность Ассоциации строится на следующих принципах:

  • заинтересованность членов Ассоциации в выработке грамотных решений относительно многоквартирных домов, которыми управляют, вовлечение собственников помещений в процесс принятия таких решений путем их правового просвещения;
  • равенство прав и обязанностей; подотчетность руководящих органов управления Ассоциации; взаимопомощь и взаимовыручка членов Ассоциации;
  • обязательность исполнения требований устава Ассоциации, решений Общего собрания членов Ассоциации, Правления и Ревизионной комиссии Ассоциации, принятые ими в рамках своих полномочий;
  • обязательность внесения членских взносов в Ассоциацию;
  • сохранение юридическими лицами своей самостоятельности и прав.

Свою деятельность Ассоциация осуществляет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в соответствии с которыми:

  • ассоциацией (союзом) признается объединение юридических лиц и (или) граждан, основанное на добровольном или в установленных законом случаях на обязательном членстве и созданное для представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных целей, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей. В организационно-правовой форме ассоциации (союза) создаются, в частности, объединения лиц, имеющие целями координацию их предпринимательской деятельности, представление и защиту общих имущественных интересов, профессиональные объединения граждан, не имеющие целью защиту трудовых прав и интересов своих членов, профессиональные объединения граждан, не связанные с их участием в трудовых отношениях (объединения оценщиков, лиц творческих профессий и другие), саморегулируемые организации и их объединения (ч. 1 ст. 123.8 Гражданского кодекса РФ);
  • юридические лица и (или) граждане в целях представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных, а также иных не противоречащих федеральным законам и имеющих некоммерческий характер целей вправе создавать объединения в форме ассоциаций (союзов), являющиеся некоммерческими организациями, основанными на членстве (ч. 1 ст. 11 Федерального закона «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 № 7-ФЗ);
  • Товарищества собственников жилья в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры

Отдельно следует заострить внимание на том, что создание объединения (ассоциации, союза) товариществ собственников недвижимости в соответствии ст. 142 ЖК РФ будет менее эффективно, поскольку в этом случае на руководящие ключевые должности Ассоциации может быть избран только член одного из Товариществ собственников жилья, т.е. собственник помещения одного из Товариществ. Данный недостаток исключает возможность назначения на руководящую должность наиболее грамотного и эффективного управленца, не являющегося членом объединения.

Поскольку перед Ассоциацией поставлены иные цели и задачи, то Ассоциация не будет являться ни управляющей, ни обслуживающей жилищный фонд собственников помещений организацией. Ассоциация будет выполнять роль координатора деятельности объединений собственников по эффективному управлению своими многоквартирными домами.

Деятельность Ассоциации должна быть построена на тесном взаимодействии и сотрудничестве с органами жилищного государственного и жилищного надзора, органами местного самоуправления что несомненно позволит наиболее быстро достичь главную цель – создание благоприятных и безопасных условий проживания в многоквартирных домах, повысить энергоэффективность многоквартирных домов.

Взаимодействие Ассоциации с государственными органами и органами местного самоуправления в значительной степени повысит эффективность осуществления региональной политики – повышения качества жилищно-коммунальных услуг; будет способствовать вовлечению собственников в управление своими многоквартирными домами.

В свою очередь вовлечение собственников в управление многоквартирными домами и улучшение качества их жизни при активном содействии государственных и муниципальных органов позволит достичь одной из главной цели любой власти: повышение доверия граждан к власти в целом.

Помимо этого, в целях профессионального подхода к решению поставленных задач уставом Ассоциации предусматривается обязанность кандидата на должность Председателя Ассоциации прохождения профессиональной подготовки и получения квалификационного аттестата в органах государственной жилищной инспекции

По мере роста количества членов Ассоциации – жилищных объединений в Ассоциации создаются:

  1. Единый консультационный центр – бухгалтерское и юридическое сопровождение деятельности объединений собственников, а также правовое информирование собственников и нанимателей помещений по вопросам предоставления жилищно-коммунальных услуг.
  2. Единый расчетно-кассовый центр – начисление и прием платы от населения за жилищно-коммунальные услуги.
  3. Единая аварийно-диспетчерская служба по приему и обработке заявок от населения и передачи их для исполнения подрядной организации, отобранной в результате конкурса.
  4. Единая электронная площадка для проведения конкурсов по отбору подрядных организаций на проведение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов объединений собственников, а также отбора подрядной организации по аварийному обслуживанию многоквартирных домов.
  5. Резервный фонд для накопления средств на финансирование работ по повышению энергоэффективности объектов недвижимости.

Создание единых консультационных и расчетно-кассовых центров, единой аварийно-диспетчерской службы, а также создание единой электронной площадки для проведения конкурсов по отбору подрядных организаций позволит:

  • существенно повысить эффективность расходования денежных средств собственников, оплачиваемых за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов;
  • повысить качество аварийно-диспетчерского обслуживания;
  • повысить качество выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и ремонту (текущему/капитальному) общего имущества многоквартирных домов;
  • повысить правовую грамотность руководителей жилищных объединений и собственников помещений в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
  • сделать прозрачным расходование денежных средств собственников, оплачиваемых за жилищно-коммунальные услуги;
  • за счет части средств, вносимых членами Ассоциации в качестве вступительных и членских взносов, формировать резервный фонд на финансирование работ по повышению энергоэффективности объектов недвижимости жилищных объединений.

Таким образом создание не заинтересованной в извлечении прибыли некоммерческой организации – Ассоциации собственников недвижимости позволит в полной мере и в кратчайшие сроки реализовать и достичь те цели, которые поставлены государством в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Выборность и отчетность руководящих исполнительных органов Ассоциации позволит исключить коррупцию и ее каких-либо проявлений в Ассоциации.

+ ЧАСТЬ 1. ПРИЧИНЫ

В г. Белогорск в основном многоквартирными домами управляют коммерческие предприятия в организационно-правовой форме собственности Обществ с ограниченной ответственностью при избранном собственниками помещений способе управления – управление управляющей организацией.

Как установлено ч. 1 ст. 161  Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Анализ общественной работы по защите прав граждан за прошедшие 5 лет в сфере ЖКХ показывает, что несмотря на наличие обширной постоянно совершенствующейся нормативно-правовой базы положительная тенденция к улучшению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) собственникам и нанимателям помещений в многоквартирных домах не наблюдается.

При управлении многоквартирными домами управляющими организациями цели управления в большинстве случаев не достигаются. Несмотря на ежегодное повышение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, работы по содержанию и ремонту общего имущества выполняются управляющими организациями в основном:

  • формально, без фактического выполнения;
  • низкого качества и без установления гарантийного срока, влекущее спустя непродолжительное время для собственников несение дополнительных затрат на производство этих же работ либо устранение недостатков в выполнении этих работ;
  • в меньшем объеме, чем запланировано утвержденным собственниками перечнем работ и услуг, либо в большем объеме без согласования с собственниками;
  • с существенным завышением стоимости работ и услуг относительно средних рыночных цен, сложившихся в муниципальном образовании;
  • без проведения конкурсов по отбору подрядных организаций на выполнение работ и оказание услуг на наиболее выгодных для собственников, проведение которых обязательно в силу требований федерального законодательства.

В большинстве случаев коммунальные услуги собственникам и нанимателям предоставляются ненадлежащего качества. В ряде случаев несоответствие коммунальных услуг требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства носит систематический характер (холодное водоснабжение г. Белогорск)

При управлении многоквартирными домами отсутствует прозрачность и контроль расходования управляющими организациями денежных средств собственников, оплачиваемых за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, что становится возможным в силу следующих обстоятельств:

  • составление управляющими организациями «размытых» перечней работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. В перечнях не указываются конкретные виды и объемы работ и услуг, позволяющие сделать собственникам правильный выбор;
  • составление и предоставление на утверждение собственникам условий договоров управления многоквартирными домами, которыми не устанавливаются реальные механизмы контроля за деятельностью управляющей организации и ее отчетностью перед собственниками о выполнении договора управления за истекший год.

Причинами отсутствия положительной динамики в качестве предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на примере г. Белогорск являются:

1. Отсутствие действенного муниципального жилищного надзора, государственного жилищного надзора и санитарно-эпидемиологического надзора за качеством предоставления жилищно-коммунальных услуг, а также полное отсутствие профилактической работы по недопущению нарушения прав потребителей жилищно-коммунальных услуг

Неоднократно в процессе общественной работы по устным обращениям и письменным заявлениям собственников помещений мною совместно с собственниками помещений проводились проверки соблюдения управляющими организациями г. Белогорска требований законодательства в сфере содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также качества предоставления коммунальных услуг.

В ходе проверок доводы, изложенные в обращениях и заявлениях, всегда подтверждались. После выявления нарушений мною составлялись заявления в Государственную жилищную инспекцию Амурской области о нарушении управляющими организациями прав граждан на благоприятные, комфортные и безопасные условия проживания в многоквартирных домах.

В ряде случаев Государственной жилищной инспекцией Амурской области в отсутствие законных оснований жалобы потребителей коммунальных услуг перенаправлялись в Территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по Амурской области в городе Белогорск, городе Райчихинск, Архаринском, Белогорском, Бурейском, Завитинском, Михайловском, Октябрьском, Ромненском, Серышевском районах (далее Роспортебнадзор г. Белогорска).

Осуществляя работу по моим обращениям и обращениям собственников Государственная жилищная инспекция Амурской области в редких случаях осуществляла проверку самостоятельно, в основном направляя поручения о проверке фактов, изложенных в заявлениях, органу местного самоуправления.

Все три надзорных органа подходили в ряде случаев к проведению проверки подходили формально, без отражения всех выявленных в ходе осмотра нарушений жилищного и санитарно-эпидемиологического законодательства.

В одном из случаев, в целях понуждения Государственной жилищной инспекции Амурской области к проведению объективной проверки состояния общего имущества многоквартирного дома, приходилось обращаться с жалобой в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, которое своим письмом обязало Министерство ЖКХ Амурской области в целях проведения полной проверки по изложенным доводам воздействовать на руководство Государственной жилищной инспекции Амурской области. В итоге все нарушения, указанные мною в заявлении при проведении выездной проверки подтвердились (Белогорск, ул. Южная 2).

Нежелание Роспотребнадзора г. Белогорска проводить объективную проверку доводов потребителя выразилось в том, что при проверке обращения о качестве питьевой воды, Роспотребнадзор г. Белогорска нарушений санитарно-эпидемиологического законодательства не выявил, при том, что в данном многоквартирном доме питьевая вода из кранов в квартирах потребителей всегда течет бурая, с примесями ржавчины и запахом тины (Белогорск, ул. Южная 2).

За все время (более 5 лет) общественной работы и направления обращений в орган государственного жилищного надзора о выявленных нарушениях жилищного законодательства и нарушениях лицензионных требований управляющими организациями  ни одна управляющая организация г. Белогорска не была привлечена к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» и по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ «Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований».

В своей работе орган государственного жилищного надзора не принимает во внимание, что задачами законодательства об административных правонарушениях являются защита личности, охрана прав и свобод человека и гражданина, охрана здоровья граждан, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защита общественной нравственности, охрана окружающей среды, установленного порядка осуществления государственной власти, общественного порядка и общественной безопасности, собственности, защита законных экономических интересов физических и юридических лиц, общества и государства от административных правонарушений, а также предупреждение административных правонарушений (статья 1.2 КоАП РФ).

Такой действенный инструмент, как привлечение управляющих организаций к административной ответственности, в профилактической работе Инспекция не применяет.

Всякий раз, Государственная жилищная инспекция Амурской области выявляя нарушения жилищного законодательства, выдает управляющим организациям предписания с установлением сроков об устранении выявленных нарушений, однако никогда орган государственного жилищного надзора не проверял фактическое исполнение выданных предписаний, что подтверждается повторными обращениями граждан по одному и тому же недостатку при смене управляющей организации в многоквартирном доме.

Результат такой работы приводит к тому, что:

  • повсеместно вновь и вновь повторяются одни и те же нарушения требований действующего жилищного законодательства, что создает реальную угрозу жизни и здоровью людей, проживающих в многоквартирных домах, нарушаются права собственников и нанимателей на благоприятные и комфортные условия проживания в многоквартирных домах;
  • собственники помещений несут дополнительные расходы по устранению недостатков в недавно выполненных управляющими организациями работах;
  • работа управляющей организацией проводится лишь на бумаге, вследствие чего гражданам вновь и вновь приходится обращаться с жалобами Государственную жилищную инспекцию, добиваясь надлежащего исполнения взятых на себя обязательств управляющими организациями;
  • не устранённые нарушения ложатся на плечи вновь избранной управляющей организации или созданному Товариществу собственников жилья.

2. Недостаточная работа правоохранительных органов по выявлению злоупотреблений со стороны управляющих организаций и расчетно-кассового центра в части расчета с ресурсоснабжающими организациями денежными средствами, поступающими от потребителей в счет оплаты за жилищно-коммунальные услуги

Исходя из сложившихся в г. Белогорск отношений плата за жилищно-коммунальные услуги в основном оплачивается потребителями в Общество с ограниченной ответственностью «Белогорский расчетно-кассовый центр» (далее Агент) по выставляемым им платежным документам.

В этих целях между управляющими организациями, ресурсоснабжающими организациями и Агентом заключены договоры на комплексное обслуживание поставщиков жилищно-коммунальных услуг.

На одном из заседаний Белогорского совета народных депутатов представителем ресурсоснабжающей организации ООО «Водоканал города Белогорск» была озвучена сумма задолженности населения г. Белогорск перед ними в размере более 30 млн рублей. При этом такой долг образовался за период с момента государственной регистрации юридического лица – 03 февраля 2016 года.

Следует отметить, что доля платы за коммунальные услуги «Холодная вода» и «Отведение сточных вод» является относительно малой по отношению к другим коммунальным услугам.

Информация, предоставленная представителем ресурсоснабжающей организации Белогорскому городскому совету о наличии колоссального долга, осталась без внимания правоохранительных органов.

При наличии широких полномочий органы прокуратуры или органы внутренних дел имеют возможность проверить порядок расчета Агента со всеми ресурсоснабжающими организациями на предмет наличия состава преступления, предусмотренного ст. 160 Уголовного кодекса «Присвоение или растрата».

При таких обстоятельствах ресурсоснабжающие организации вне всякого сомнения несут убытки, что негативно сказывается на их финансовом благополучии и в конечном итоге на качестве коммунальных услуг.

Остался без внимания правоохранительных органов и тот факт, что Агент заключая договоры на комплексное обслуживание поставщиков жилищно-коммунальных услуг фактически заключил агентские договоры с управляющими и ресурсоснабжающими организациями, правовое регулирование которых осуществляется  Федеральным законом «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» от 03.06.2009 N 103-ФЗ.

В этом случае Агент обязан соответствовать виду экономической деятельности и его учредительные документы должны содержать указание на «Деятельность по приему платежей физических лиц платежными агентами» – код ОКВЭД 66.19.6. Однако Агент имеет код ОКВЭД 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».

Возникают обоснованные сомнения в законности предпринимательской деятельности Агента, что свидетельствует о наличии состава преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство».

3. Наличие конфликта интересов между муниципальными служащими и директорами управляющих организаций, осуществляющих деятельность на территории муниципального образования

Национальный план противодействия коррупции в качестве одной из главных мер такого противодействия называет проведение работы по выявлению случаев возникновения конфликта интересов, одной из сторон которого являются лица, замещающие государственные должности, муниципальные должности, должности государственной и муниципальной службы. Урегулирование конфликта интересов является одним из важнейших антикоррупционных механизмов и одновременно способом обеспечения надлежащего функционирования служебных правоотношений.

Федеральным законом от 22 декабря 2008 г. № 267-ФЗ в Федеральный закон “О муниципальной службе в Российской Федерации” введена статья 14.1 “Урегулирование конфликта интересов на муниципальной службе”. Понятие конфликта интересов является новым в муниципальной службе. Федеральным законом от 21 ноября 2011 года № 329-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием государственного управления в области противодействия коррупции» внесены изменения в Федеральный закон от 2 марта 2007 года № 25-ФЗ «О муниципальной службе в Российской Федерации», в том числе в статью 14.1 названного закона.

Под конфликтом интересов в соответствии со ст. 14.1 Федерального закона о муниципальной службе понимается ситуация, при которой личная заинтересованность (прямая или косвенная) муниципального служащего влияет или может повлиять на объективное исполнение им должностных обязанностей и при которой возникает или может возникнуть противоречие между личной заинтересованностью муниципального служащего и законными интересами граждан, организаций, общества, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, способное привести к причинению вреда этим законным интересам граждан, организаций, общества, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Под личной заинтересованностью муниципального служащего понимается возможность получения муниципальным служащим при исполнении должностных обязанностей доходов (неосновательного обогащения) в денежной либо натуральной форме, доходов в виде материальной выгоды непосредственно для муниципального служащего, членов его семьи или лиц, указанных в пункте 5 части 1 статьи 13 указанного Федерального закона (родители, супруги, дети, братья, сестры, а также братья, сестры, родители, дети супругов и супруги детей), а также для граждан или организаций, с которыми муниципальный служащий связан финансовыми или иными обязательствами.

Заместителем главы г. Белогорска по Жилищно-коммунальному хозяйству является Александр Николаевич Башун. Одной из управляющих организаций в г. Белогорск является Общество с ограниченной ответственностью «ЖСК», генеральным директором которого является Александр Александрович Башун, сын А.Н. Башуна.

По данным Государственной информационной системы Жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в управлении Общества находится 154 многоквартирных дома. В это число не входят многоквартирные дома, находящиеся на непосредственном способе управления, число которых невозможно определить из открытых источников.

Названная управляющая организация занимает доминирующее положение на рынке управления многоквартирными домами в г. Белогорск. Управление Обществом многоквартирными домами тесно связано с занимаемым положением А.Н. Башуна, о чем свидетельствует:

  • поручение работ Администрацией г. Белогорск по благоустройству дворовых территорий в рамках городской программы «Комфортная городская среда» в основном Обществу;
  • отсутствие действенного муниципального жилищного надзора за деятельностью Общества по управлению многоквартирными домами.

Озвученная схема слияния ООО ЖСК и Администрации г. Белогорск негативно сказывается на качестве выполняемых Обществом работ как в рамках благоустройства дворовых территорий, так и в рамках оказания жилищно-коммунальных услуг, о чем свидетельствуют многочисленные жалобы собственников и нанимателей жилых помещений.

Кроме того, ниже в Таблице № 1 представлены организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в г. Белогорске, которая составлена на основании открытых данных ГИС ЖКХ.

№ п/п Наименование Кол-во домов в управлении Учредители

(для УК)

Руководитель
(для УК)
Управляющие организации
1. ООО «ЖСК» 154 Башун Дмитрий Александрович, Якшина Наталья Витальевна Башун Александр Александрович
2. ООО «УК ПЖТ-1» 12 Башун Дмитрий Александрович, Якшина Наталья Витальевна Башун Александр Александрович
3. ООО «УК Концепт-1» 49 Артемов Виталий Владимирович Полищук Полина Ивановна
4. ООО «УК Концепт-1» 54 Артемов Виталий Владимирович Полищук Полина Ивановна
5. ООО «Производственный жилищный трест» 8 Яковлева Ирина Андреевна Махалова Тамара Васильевна
6. ООО «Перспектива» 7 Мусиенко Елена Сергеевна Мусиенко Елена Сергеевна
7. ООО «УК Перспектива» 7 Мусиенко Андрей Борисович Мусиенко Андрей Борисович
8. ООО «Развитие» 2 Осипов Виктор Иванович Филиппов Станислав Михайлович
9. ООО «УК Белогорск» 11 Субботников Денис Сергеевич Ковтун Константин Петрович
10. ООО «УК Кронос» 3 Потапенко Олег Александрович Потапенко Олег Александрович
11. ФГБУ “ЦЖКУ” Минобороны России 7
12. Управляющие организации, находящиеся в стадии банкротства или ликвидации (ООО ПЖТ-1, ООО ПЖТ-2, ООО ПЖТ-3, ООО «Концепт» 50
Итого 364
Товарищества собственников жилья
12. ТСЖ «28 Регион» 1
13. ТСН «ТСЖ

«Красноармейская 13»

1
14. ТСН

«Красноармейская 19»

1
15. ТСЖ

«Красноармейская 34»

1
16. ТСЖ «9 этаж» 1
17. ТСЖ «Аврора» 1
18. ТСЖ «Вольный 9» 1
19. ТСЖ «Городок» 6
20 ТСЖ «Мост» 1
21. ТСЖ «Единство» 1
22. ТСЖ «Импульс» 1
23. ТСН «Чехова 47» 1
Итого: 17
Итого по городу 381

Из таблицы № 1 следует, что г. Белогорск неофициально поделен в сфере управления на четыре управляющие организации (ООО «ЖСК», ООО «УК ПЖТ-1» ООО «УК Концепт-1», ООО «УК Концепт-2»), собственниками и руководителями которых являются одни и те же лица. Деятельность других управляющих организаций, не принимая во внимание управление собственным имуществом ФГБУ “ЦЖКУ” Минобороны России, носит создание видимости здоровой и добросовестной конкуренции в г. Белогорск, которой в действительности нет. Равные условия для развития управляющих организаций и товариществ собственников жилья органом местного самоуправления не создаются.

Отсутствие добросовестной конкуренции в сфере управления многоквартирными домами и слияние органа местного самоуправления с протежируемыми управляющими организациями неизбежно приводит к ухудшению качества предоставления потребителям жилищно-коммунальных услуг. Несмотря на кажущуюся благоприятную обстановку на рынке управления многоквартирными домами, добросовестной конкуренции нет, рынок монополизирован.

4. Недостаточная работа органа местного самоуправления по созданию условий для управления многоквартирными домами

Часть 1 ст. 165 Жилищного кодекса РФ обязывает органы местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами:

  • обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
  • содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность;
  • содействуют созданию и деятельности в муниципальном образовании указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Кроме того, органы местного самоуправления вправе предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Деятельность по общественному контролю в г. Белогорск осуществляет единственная общественная организация АРОО Палладиум, которая полностью подпадает под признаки, указанные в части 8 статьи 20 Жилищного кодекса РФ, однако за все время деятельности данная общественная организация какой-либо помощи или содействия от органа местного самоуправления не получила. Других организаций общественного контроля в муниципальном образовании органом местного самоуправления не создано и условий для их создания нет.

Постановлением Правительства Амурской области от 23 октября 2015 года «Об утверждении порядка создания центров поддержки собственников жилья в городских поселениях и муниципальных районах Амурской области» рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Амурской области организовать работу по созданию центров поддержки собственников жилья в соответствии с Порядком, утвержденным настоящим постановлением, утвержден порядок создания таких центров.

Как следует из сообщения и.о. главы администрации г. Белогорска:

  • органом муниципального жилищного контроля регулярно проводится информационная работа с УК, ТСЖ, как путем направления информации в адрес юридических лиц, так и путем размещения информации на официальном сайте МО г. Белогорск. Также проведены семинары на тему «Школа грамотного потребителя в сфере ЖКХ» и «Как эффективно организовать работу с управляющей компанией». Информация о проводимых мероприятиях публикуется в СМИ, а также размещена на сайте http://belogorck.ru/муниципальноеимущество/отделконтроля/жилищныйконтроль.

Однако орган местного самоуправления не указывает, в каких СМИ и когда велась информационная работа. Сайт г. Белогорска такой информации также не содержит. Информация о наличии информационного раздела для собственников помещений в многоквартирных домах до граждан не доводится.

  • Постановлением Администрации г. Белогорск от 19.02.2015 г. № 296 на территории города создан общественный совет муниципального образования. Кроме того, в целях повышения информированности собственников помещений в части жилищных прав и законных интересов, оказания содействия в реализации прав, постановлением Администрации г. Белогорск от 19.08.2016 г. № 1263 образован Центр поддержки собственников жилья на территории муниципального образования.

Вместе с тем ознакомиться с результатами работы Общественного совета и Центра поддержки собственников жилья, а также с планируемыми мероприятиями невозможно. Ни сайт Администрации г. Белогорск, ни СМИ такой информации не содержат.

Следует отметить и то что в 2011 году Жилищный кодекс дополнен статьей 161.1, согласно которой в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в доме более четырех квартир, собственники помещений в доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в доме. Данный орган реализует решения собственников, контролирует процесс управления многоквартирным домом и осуществляет взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Однако данная норма в г. Белогорск в полной мере не реализуется. В подавляющем большинстве многоквартирных домов данная обязанность собственниками помещений не исполнена, а орган местного самоуправления при пассивной позиции собственников помещений в многоквартирных домах не применяет нормы части 2 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ по созыву общих собраний в многоквартирных домах для избрания советов многоквартирного дома или создания Товариществ собственников жилья, в которых в течение календарного года, собственники помещений не приняли решение об избрании совета многоквартирного дома или соответствующее решение не было реализовано.

Таким образом, ряд проблем, возникающих в сфере управления многоквартирными домами, мог был быть решен созданием в многоквартирных домах органов управления – Советов многоквартирных домов или Товариществ собственников жилья, чего орган местного самоуправления в своей работе не учитывает. Эффективность советов многоквартирных домов из числа инициативных собственников и Товариществ собственников жилья по управлению своими многоквартирными домами подтверждается практикой.

Органом местного самоуправления не принимается во внимание, что активная информационно-просветительская работа, оказание бесплатной консультационно-правовой помощи населению, систематическое освещение в средствах массовой информации положительных примеров управления жилыми домами способствовало бы созданию позитивного общественного мнения.

Изложенное свидетельствует о том, что объем проводимой работы органом местного самоуправления по содействию повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность нельзя назвать достаточным.

5. Недостаточная работа органа местного самоуправления по раскрытию информации о качестве коммунальных услуг, предоставляемых на территории муниципального образования и по реализации плана по улучшению их качества

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 09.02.2009 №8 -ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления», пользователь информацией имеет право получать достоверную информацию о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления.

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее – Закон № 416-ФЗ) установлено, что органы местного самоуправления в пределах их полномочий в сфере водоснабжения и водоотведения вправе запрашивать у организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, информацию , необходимую для осуществления полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, а указанные организации обязаны предоставить запрашиваемую информацию.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона № 416-ФЗ органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации обязаны обеспечить условия, необходимые для организации подачи организацией, осуществляющей холодное водоснабжение, питьевой воды, соответствующей установленным требованиям.

Органы местного самоуправления обязаны не реже одного раза в год размещать в средствах массовой информации и на официальном сайте муниципального образования в сети “Интернет” (в случае отсутствия такого сайта на сайте субъекта Российской Федерации в сети «Интернет») сведения о качестве питьевой воды , подаваемой абонентам с использованием централизованных систем водоснабжения на территории поселения, городского округа, о планах мероприятий по приведению качества питьевой воды в соответствие с установленными требованиями и об итогах исполнения этих планов (ч. 10 ст. 23 Закона № 416-ФЗ).

Согласно ч. 11 ст. 23 Закона № 416-ФЗ, в случае существенного ухудшения качества питьевой воды, выявленного по результатам исследований в процессе федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора или производственного контроля качества питьевой воды, орган местного самоуправления обязан проинформировать об этом население в средствах массовой информации, в том числе разместить соответствующую информацию на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет» (в случае отсутствия такого сайта на сайте субъекта Российской Федерации в сети «Интернет»).

В силу ст. 34 Закона № 416-ФЗ организации, осуществляющие горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, органы регулирования тарифов обязаны раскрывать информацию в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации стандартами раскрытия информации в сфере водоснабжения и водоотведения. Стандарты раскрытия информации в сфере водоснабжения и водоотведения устанавливают состав, порядок, сроки и периодичность предоставления информации.

В соответствии с п. 9 Постановления Правительства РФ от 17.01.2013 № 6 «О стандартах раскрытия информации в сфере водоснабжения и водоотведения» (далее – Постановления) в границах территории муниципального образования, где регулируемая организация осуществляет холодное водоснабжение, водоотведение и (или) горячее водоснабжение и на территории которого отсутствует доступ к сети «Интернет», информация раскрывается регулируемыми организациями путем ее опубликования в полном объеме на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов в сети «Интернет», путем опубликования в официальных печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления, информации , предусмотренной пунктами 17, 19, 38, 40, 59 и 61 настоящего документа, а также путем предоставления информации на основании письменных запросов.

Согласно п. 19 Постановления информация об основных потребительских характеристиках регулируемых товаров и услуг регулируемой организации и их соответствии установленным требованиям содержит, в том числе, сведения о количестве проведенных проб, выявивших несоответствие холодной воды санитарным нормам (предельно допустимой концентрации), по показателям мутности, цветности, общего остаточного хлора, в том числе остаточного связанного и хлора остаточного свободного; общих колиформных бактериях, термотолерантных колиформных бактериях.

Однако, на официальном сайте Администрации г. Белогорска, сведения о качестве питьевой воды, подаваемой абонентам с использованием централизованных систем водоснабжения на территории города, а также о планах мероприятий по приведению качества питьевой воды в соответствие с установленными требованиями и об итогах исполнения этих планов, не размещаются.

Имеющаяся на сайте Администрации г. Белогорска ссылка на документ План мероприятий по приведению. Качества питьевой воды в соответствие с установленными требованиями ООО «Водоканал г. Белогорск» на 2017-2022 гг. на момент составления доклада не рабочая и ведет к странице, которая недоступна:

Вместе с тем, питьевая вода потребителям, в частности микрорайона «Транспортный» в г. Белогорск, постоянно предоставляется ненадлежащего качества, как мною было указано ранее: бурая, с примесями ржавчины и запахом тины. Работа Администрацией г. Белогорск по улучшению качества питьевой воды не ведется.

6. Недостаточная работа управляющих организаций по контролю качества поставляемых в многоквартирные дома коммунальных ресурсов ресурсоснабжающими организациями

В силу п. 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 (далее Правила № 354) управляющая организация является исполнителем коммунальной услуги – холодная вода.

Условиями предоставления коммунальных услуг потребителям в МКД являются в том числе (п. 3 Правил):

в) предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению – круглосуточно в течение отопительного периода), то есть бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг, приведенным в приложении № 1;

д) качество предоставляемых коммунальных услуг соответствует требованиям, приведенным в приложении № 1 к настоящим Правилам.

Исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг (п.п. «а» п. 31 Правил), а потребитель имеет право получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества (п.п. «а» п. 33 Правил).

Несоответствие подаваемой холодной воды требованиям санитарных правил и норм рассматривается как оказание услуги ненадлежащего качества, создающей опасность для жизни и здоровья граждан.

В рассматриваемом случае, а именно микрорайон «Транспортный» в г. Белогорск, питьевая вода, как обсуждалось ранее, постоянно предоставляется ненадлежащего качества до ввода в многоквартирные дома, т.е. до зоны ответственности управляющих организаций.

В соответствии с п. 98 Правил № 354 при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

Вместе с тем, управляющие организации зная достоверно о постоянном ненадлежащем качестве питьевой воды в мкр. Транспортный, перерасчет платы за коммунальную услугу «Холодное водоснабжение» потребителям не осуществляют, плата взимается в полном объеме. Договорно-претензионная работа, направленная на улучшение качества питьевой воды, управляющими организациями с ООО «Водоканал города Белогорска» не ведется.

7. Недостаточная работа управляющих организаций по созданию условий для своевременного проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов

Постановлением Правительства Амурской области от 23 января 2014 года № 26 утверждена региональная программа «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области, в 2014 – 2043 годах», целью которой является создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан посредством проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В основном выполнение работ и оказание услуг по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов в г. Белогорске запланированы на период с 2030-2040-е года.

Вместе с тем, не всегда необходимость производства работ в установленные сроки проведения капитального ремонта обоснована.

К примеру, в силу неудовлетворительного состояния крыши в многоквартирных домах № 12 по ул. Северной в г. Белогорск (управляющая организация ООО ЖСК) и № 24а по ул. Зеленой в г. Белогорск (управляющая организация ООО УК Концепт-1) при правовой поддержке АРОО Палладиум были проведены общие собрания о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта, по результатам которого органом местного самоуправления было признано необходимым изменить сроки и виды работ и услуг по капитальному ремонту.

Еще один пример: дом № 44а по ул. Чехова в г. Белогорск (управляющая организация ООО УК Концепт-2), который нуждается в проведении капитального ремонта крыши, поскольку в рамках текущего ремонта устранить дефекты крыши невозможно (подтверждается экспертным заключением). Проведение общего собрания по инициативе обратившегося к нам за юридической помощью собственника помещения проблематично, ввиду его постоянного нахождения на работе вахтовым методом. При этом доля собственности органа местного самоуправления в данном многоквартирном доме составляет около 40 процентов от числа всех собственников.

Решением возникших проблем могло бы стать проведение общих собраний собственников помещений по инициативе управляющей организации. Такую возможность законодатель предусмотрел в ч. 7 ст. 45 ЖК РФ.

Однако ею управляющие организации не пользуются, ограничиваясь направлением в адрес собственников писем о необходимости проведения общих собраний по внесению изменений в региональную программу капитального ремонта. В основной же своей массе управляющие организации воздерживаются информировать собственников о действительном техническом состоянии общего имущества многоквартирных домов.

8. Очень слабая вовлеченность собственников помещений в управление своими многоквартирными домами

Озвученная проблема охватывает все проблемы вместе взятые и неразрывно с ними связана, потому как ключевую роль в управлении многоквартирными домами играют сами собственники помещений. Без их решений невозможно осуществить какое-либо значимое мероприятие, направленное на создание благоприятных и комфортных условий проживания в многоквартирном доме.

Слабая вовлеченность собственников в процесс управления своими домами обусловлена недоверием к управляющим организациям, что усугубляется следующим:

  1. Низкой правовой грамотностью собственников в порядке управления многоквартирными домами.
  2. Отсутствием осведомленности о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и текущему ремонту и их стоимости.
  3. Фактическим отсутствием проводимых работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
  4. Отсутствием прозрачности в расходовании денежных средств собственников, оплачиваемых за содержание и ремонт общего имущества, что происходит в виду отсутствия подробных отчетов управляющих организаций о выполнении договоров управления за истекшие периоды.
  5. Сомнением в обоснованности трат управляющими организациями денежных средств собственников не те или иные виды работ или услуг.
  6. Отсутствием качественных коммунальных услуг.
  7. Отсутствием работающих советов многоквартирных домов, состоящих из инициативных собственников.
  8. Недостаточной работой органов государственного и муниципального жилищных надзоров.

Наличие таких условий неизбежно приводит к отсутствию интереса у собственников к участию в общих собраниях для принятия решений, поскольку исходя из неоднократно проводимых мною опросов следовал один и тот же вывод собственников о том, что от них ничего не зависит и все решения будут приняты за них.

Следует также отметить, что собственники помещений в многоквартирных домах являются наиболее слабой стороной во взаимоотношениях с управляющими организациями.

Вывод: Все изложенные выше причины делают не только невозможным предоставление потребителям жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества, но и в условиях тяжелой экономической ситуации в стране усиливают социальную напряженность в обществе.

+ ЧАСТЬ 2. СОЗДАНИЕ АССОЦИАЦИИ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Передовой зарубежный опыт управления многоквартирными домами

 Одну из основных проблем управления жилым фондом в России – повышение качества жилищных и коммунальных услуг – необходимо решать, опираясь на зарубежный опыт по эффективному управлению многоквартирными домами и внедряя его в российскую практику в той мере, в какой это возможно.

Зарубежный опыт знакомит нас с наиболее передовыми знаниями в сфере управления многоквартирными домами (далее – МКД). Различие подходов к управлению МКД со стороны органов власти за рубежом и в России побуждает внедрять апробированный многолетний опыт других стран. При этом такое внедрение необходимо осуществлять осторожно и без точного его копирования, поскольку российский менталитет многим отличается от зарубежного.

Рассмотрим наиболее эффективный зарубежный опыт на примере таких стран как Финляндия, Швеция и Германия.

В Финляндии 1,4 миллиона домов объединены в 70 тыс. акционерных обществ – владельцев жилой недвижимости. 50 тыс. из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 тыс. управляются самостоятельно. Оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки.

Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами.

Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья. При этом в Хельсинки всеми коммунальными системами владеет город. Мэр города считает, что так надежнее – никто не отключит отопление ни при каких обстоятельствах. Правда, при этом множество электростанций в Финляндии находится в частных руках. Более того, отопление в Хельсинки централизованное. Однако это не мешает бесперебойно предоставлять услуги ЖКХ, а морозы не повергают руководство города в знакомое многим российским губернаторам состояние тягостного ожидания: может, пронесет.

А функционирует все нормально в этих условиях просто потому, что ЖКХ в Финляндии, как и во многих других странах, давно уже нормальный бизнес (конечно, с учетом социальных особенностей). И не важно, кому принадлежат объекты ЖКХ, централизована система отопления или нет. Главное — сама система управления строится по одинаковым правилам: минимизация издержек и использование передовых технологий. Например, для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника — уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что дешевле. А на случай сильных морозов (-30° и ниже) в городе есть резервные станции, которые работают на масле.

Что касается конкуренции, то у горожанина есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае он должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.

Конечно, в Финляндии нет 60-процентного износа коммунального оборудования, но все равно на поддержание систем в рабочем состоянии, на их обновление, на новые проекты нужны деньги. Но деньги приходят туда, где система управления понятна и стабильна, где кредит не проблема ни для муниципальной, ни для частной структуры и где гарантируется возврат вложений с прибылью. Местный водоканал – структура, которой полностью владеет город. Это коммерческое предприятие со своим бюджетом. В его распоряжении находятся и сети водоснабжения, и канализационные сети, и все водонапорные башни.

В Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них, ведут работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность членов в которых достигает сотен тысяч, представляет собой огромную силу, с которой считаются все политические партии. Такие ассоциации имеют свою штаб-квартиру, региональные и местные отделения.

Главная цель жилищного движения – повышение заинтересованности квартиросъемщиков в выработке грамотных решений относительно домов, в которых они живут, вовлечение их в процесс принятия таких решений. Для этого за рубежом применяются две разные модели – модель «скидки» и модель «амортизации». Модель «скидки» предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели «амортизации», чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите.

Очень важный факт: в Швеции для решения проблем в этой сфере создан и успешно функционирует Жилищный суд, результатами работы которого являются: полная прозрачность деятельности всех структур ЖКХ и тарифов на жилищно-коммунальные услуги; отсутствие коррупции; близкое к идеальному качество обслуживания потребителей; предъявление простыми жителями исков монополисту – обычное дело (причем в большинстве случаев выигрывают жильцы).

В Германии законодательством определены организационные принципы кооперативов, а именно: внутренняя демократия, экономическая поддержка членов кооператива, самоорганизация и взаимопомощь, солидарная ответственность и некоммерческая деятельность. Отличительной особенностью данных кооперативов является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в кооператив вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в него. Так же решение о проведении ремонта или модернизации жилья принимаются с учетом не только конструктивных особенностей зданий, но и того, какие социальные группы в нем проживают.

Построение наиболее эффективной модели управления многоквартирными домами

Анализируя опыт приведенных выше зарубежных стран по управлению жилищным фондом можно сделать вывод, что в этих странах многоквартирными домами управляют сами собственники как самостоятельно, так и при помощи профессиональных управляющих. Но в том и в другом случае создается товарищество собственников жилья или кооперативы.

Российский законодатель, как следует из жилищного законодательства пошел тем же путем, как и передовые страны Европы, предусмотрительно возложив в ч. 1 ст. 165 ЖК РФ на органы местного самоуправления обязанность содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность, а также содействовать  созданию и деятельности в муниципальном образовании указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений вправе управлять своим многоквартирным домом либо опосредованно путем объединения для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме при создании Товарищества собственников жилья или путем выбора управляющей организации и заключения с ней договора управления каждым собственником помещения в таком доме, либо непосредственно.

            Т.е. указанной нормой закона установлено три способа управления:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Вместе с тем, как показывает практика, управление жилым фондом коммерческими организациями при выбранном способе управления многоквартирными домами «управление управляющей организацией», вызывает множество нареканий. При таком способе управления вовлеченность собственников помещений в управление своим многоквартирным домом стремится к нулю.

В первую очередь такие нарекания возникают в силу того, что единственной уставной целью таких управляющих организаций является максимальное извлечение прибыли, в том числе за счет необоснованной экономии денежных средств собственников помещений, оплачиваемых за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

При управлении многоквартирным домом собственники вправе, на основании ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, лишь заменить управляющую организацию на иную. Но в силу того, что Договор управления многоквартирным домом не является публичным, собственники ограничены в выборе иной управляющей организации, которая без объяснения причин вправе отказаться от его заключения.

Кроме того, собственники помещений также лишены возможности влиять на формирование эффективного управленческого аппарата управляющей организации, поскольку не являются ее учредителями.

Решением ряда проблем, образовавшихся в управлении многоквартирными домами, стало бы создание гибрида двух способов управления управление товариществом собственников жилья и управление управляющей организацией – управление некоммерческой организацией, созданной в форме Ассоциации, членами которой могут быть как Товарищества собственников жилья, так и граждане, разделяющие положения устава Ассоциации и готовые способствовать ее успешному развитию.

Условно такую Ассоциацию можно назвать Ассоциация собственников недвижимости.

Создаваемая Ассоциация не будет выполнять функцию в том смысле, который заложен в ч. 2 ст. 192 ЖК РФ и согласно которой под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Уставной целью, предлагаемой к созданию Ассоциации, является представление общих интересов собственников недвижимости при реализации ими своих прав собственности, управлении многоквартирными домами и другими объектами недвижимости, координация деятельности своих членов, направленная на финансово-экономическое взаимодействие, решение эксплуатационных, научно-технических, социально-технических задач, а также организация и обеспечение бухгалтерского и налогового учета и отчетности и юридической защиты, прав и охраняемых законом интересов членов Ассоциации.

Ассоциация не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.

В своей деятельности, создаваемая Ассоциация будет выполнять следующие задачи:

  • представление и защита общих интересов членов Ассоциации при управлении многоквартирными домами;
  • помощь членам Ассоциации в организации и обеспечении работ и услуг по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов;
  • координация деятельности членов Ассоциации по обслуживанию, эксплуатации и ремонту жилого и нежилого фонда и других объектов недвижимости, управлению общим имуществом;
  • координация деятельности членов Ассоциации, совместное решение научно-технических, организационных и иных проблем эксплуатации и ремонта зданий и сооружений жилого и нежилого фонда, способствование улучшению взаимодействия со службами жилищно-коммунального комплекса и иными исполнителями работ и услуг, развитие делового сотрудничества и кооперация в вопросах эксплуатации и ремонта зданий и сооружений жилищного фонда;
  • разработка и реализация социально значимых проектов и программ развития объединений собственников объектов недвижимости;
  • создание системы резервных фондов для накопления средств на финансирование работ по повышению энергоэффективности объектов недвижимости, в том числе с привлечением дотаций из государственного и муниципального бюджетов;
  • изучение и обобщение опыта работы объединений собственников недвижимости, инициирование подготовки проектов документов, регламентирующих условия деятельности указанных объединений для представления в органы законодательной и исполнительной власти федерального значения, субъекта федерации, муниципального образования;
  • содействие в реализации прав граждан – потребителей жилищных и коммунальных услуг, собственников недвижимости в многоквартирных и жилых домах по эффективному совместному использованию и управлению общим имуществом в многоквартирных и жилых домах путем создания и организации эффективной деятельности Товариществ собственников жилья;
  • организация и ведение общедомовых и иных лицевых счетов членов Ассоциации;
  • содействие и создание условий для сбора и накопления денежных средств членов Ассоциации на лицевых счетах, открытых в Ассоциации, для более эффективного использования финансовых средств при минимизации затрат на безопасную эксплуатацию, ремонт и реконструкцию объектов недвижимости и жилых зданий, на потребление коммунальных услуг без снижения их качества;
  • организация сбора и аккумулирования денежных средств собственников недвижимости – членов и участников Ассоциации, на лицевых счетах, открытых в Ассоциации в соответствии с Федеральным законом «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» от 03.06.2009 N 103-ФЗ;
  • привлечение на конкурсной основе для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному и текущему ремонту подрядных организаций и заключение с ними соответствующих договоров от своего имени или от имени членов Ассоциации на основании их поручений;
  • ведение претензионной работы по поручению членов Ассоциации, организация защиты их интересов в судебных и иных органах, обеспечение исполнения судебных решений согласно исполнительным документам;
  • по решению собственников недвижимости – членов Ассоциации и по их поручению выполнять функции технического заказчика работ по капитальному и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
  • содействие созданию условий по экономии энергоресурсов, переходу от затратных к ресурсосберегающим технологиям потребления коммунальных ресурсов объектами недвижимости;
  • помощь членам Ассоциации в организации и обеспечении надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества собственников недвижимости;
  • формирование и реализация системы взаимного информирования и взаимодействия как между членами Ассоциации, так и членов Ассоциации с федеральными структурами, органами власти субъектов федерации и муниципальных образований, а также с негосударственными организациями;
  • представление интересов членов Ассоциации при разработке и утверждении соответствующими органами тарифов и цен на жилищные и коммунальные услуги;
  • по поручению объединений собственников недвижимости принимать участие в конкурсах по отбору подрядных организаций по эксплуатации и ремонту объектов недвижимости в жилищной сфере;
  • оказание специализированной информационной, технической, бухгалтерско-экономической, юридической помощи членам Ассоциации, организация обучения, переподготовки и повышения квалификации работников объединений собственников помещений;
  • выполнение функций заказчика на проведение работ по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений объединений собственников помещений;
  • заключение договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами (в том числе иностранными) в соответствии с целями своей деятельности;
  • представление и защита интересов членов Ассоциации в органах государственной власти и управления, органах местного самоуправления, судебных и иных органах.

Членами Ассоциации могут являться:

  • юридические лица – некоммерческие организации Товарищества собственников жилья;
  • юридические лица любой организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели без образования юридического лица (далее – коммерческие организации), оказывающие услуги и выполняющие работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
  • граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах, собственники домовладений (жилых домов), а также иные граждане, признающие устав Ассоциации и желающие принимать участие в реализации целей и задач Ассоциации.

В отличие от управляющих организаций, в состав учредителей которых не могут входить собственники помещений и Товарищества собственников жилья, деятельность Ассоциации строится на следующих принципах:

  • заинтересованность членов Ассоциации в выработке грамотных решений относительно многоквартирных домов, которыми управляют, вовлечение собственников помещений в процесс принятия таких решений путем их правового просвещения;
  • равенство прав и обязанностей; подотчетность руководящих органов управления Ассоциации; взаимопомощь и взаимовыручка членов Ассоциации;
  • обязательность исполнения требований устава Ассоциации, решений Общего собрания членов Ассоциации, Правления и Ревизионной комиссии Ассоциации, принятые ими в рамках своих полномочий;
  • обязательность внесения членских взносов в Ассоциацию;
  • сохранение юридическими лицами своей самостоятельности и прав.

Свою деятельность Ассоциация осуществляет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в соответствии с которыми:

  • ассоциацией (союзом) признается объединение юридических лиц и (или) граждан, основанное на добровольном или в установленных законом случаях на обязательном членстве и созданное для представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных целей, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей. В организационно-правовой форме ассоциации (союза) создаются, в частности, объединения лиц, имеющие целями координацию их предпринимательской деятельности, представление и защиту общих имущественных интересов, профессиональные объединения граждан, не имеющие целью защиту трудовых прав и интересов своих членов, профессиональные объединения граждан, не связанные с их участием в трудовых отношениях (объединения оценщиков, лиц творческих профессий и другие), саморегулируемые организации и их объединения (ч. 1 ст. 123.8 Гражданского кодекса РФ);
  • юридические лица и (или) граждане в целях представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных, а также иных не противоречащих федеральным законам и имеющих некоммерческий характер целей вправе создавать объединения в форме ассоциаций (союзов), являющиеся некоммерческими организациями, основанными на членстве (ч. 1 ст. 11 Федерального закона «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 № 7-ФЗ);
  • Товарищества собственников жилья в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры

Отдельно следует заострить внимание на том, что создание объединения (ассоциации, союза) товариществ собственников недвижимости в соответствии ст. 142 ЖК РФ будет менее эффективно, поскольку в этом случае на руководящие ключевые должности Ассоциации может быть избран только член одного из Товариществ собственников жилья, т.е. собственник помещения одного из Товариществ. Данный недостаток исключает возможность назначения на руководящую должность наиболее грамотного и эффективного управленца, не являющегося членом объединения.

Поскольку перед Ассоциацией поставлены иные цели и задачи, то Ассоциация не будет являться ни управляющей, ни обслуживающей жилищный фонд собственников помещений организацией. Ассоциация будет выполнять роль координатора деятельности объединений собственников по эффективному управлению своими многоквартирными домами.

Деятельность Ассоциации должна быть построена на тесном взаимодействии и сотрудничестве с органами жилищного государственного и жилищного надзора, органами местного самоуправления что несомненно позволит наиболее быстро достичь главную цель – создание благоприятных и безопасных условий проживания в многоквартирных домах, повысить энергоэффективность многоквартирных домов.

Взаимодействие Ассоциации с государственными органами и органами местного самоуправления в значительной степени повысит эффективность осуществления региональной политики – повышения качества жилищно-коммунальных услуг; будет способствовать вовлечению собственников в управление своими многоквартирными домами.

В свою очередь вовлечение собственников в управление многоквартирными домами и улучшение качества их жизни при активном содействии государственных и муниципальных органов позволит достичь одной из главной цели любой власти: повышение доверия граждан к власти в целом.

Помимо этого, в целях профессионального подхода к решению поставленных задач уставом Ассоциации предусматривается обязанность кандидата на должность Председателя Ассоциации прохождения профессиональной подготовки и получения квалификационного аттестата в органах государственной жилищной инспекции

По мере роста количества членов Ассоциации – жилищных объединений в Ассоциации создаются:

  1. Единый консультационный центр – бухгалтерское и юридическое сопровождение деятельности объединений собственников, а также правовое информирование собственников и нанимателей помещений по вопросам предоставления жилищно-коммунальных услуг.
  2. Единый расчетно-кассовый центр – начисление и прием платы от населения за жилищно-коммунальные услуги.
  3. Единая аварийно-диспетчерская служба по приему и обработке заявок от населения и передачи их для исполнения подрядной организации, отобранной в результате конкурса.
  4. Единая электронная площадка для проведения конкурсов по отбору подрядных организаций на проведение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов объединений собственников, а также отбора подрядной организации по аварийному обслуживанию многоквартирных домов.
  5. Резервный фонд для накопления средств на финансирование работ по повышению энергоэффективности объектов недвижимости.

Создание единых консультационных и расчетно-кассовых центров, единой аварийно-диспетчерской службы, а также создание единой электронной площадки для проведения конкурсов по отбору подрядных организаций позволит:

  • существенно повысить эффективность расходования денежных средств собственников, оплачиваемых за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов;
  • повысить качество аварийно-диспетчерского обслуживания;
  • повысить качество выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и ремонту (текущему/капитальному) общего имущества многоквартирных домов;
  • повысить правовую грамотность руководителей жилищных объединений и собственников помещений в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
  • сделать прозрачным расходование денежных средств собственников, оплачиваемых за жилищно-коммунальные услуги;
  • за счет части средств, вносимых членами Ассоциации в качестве вступительных и членских взносов, формировать резервный фонд на финансирование работ по повышению энергоэффективности объектов недвижимости жилищных объединений.

Таким образом создание не заинтересованной в извлечении прибыли некоммерческой организации – Ассоциации собственников недвижимости позволит в полной мере и в кратчайшие сроки реализовать и достичь те цели, которые поставлены государством в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Выборность и отчетность руководящих исполнительных органов Ассоциации позволит исключить коррупцию и ее каких-либо проявлений в Ассоциации.

СВЯЗАТЬСЯ С НАМИ

Вы можете отправить нам сообщение и мы ответим Вам в ближайшее время

Отправка

Политика конфиденциальности личной информацииПользовательское соглашение

© Авторское право 2018 АСН Цитадель. Все права защищены

Яндекс.Метрика
WhatsApp Написать нам в WhatsApp

Вход на сайт

Забыли данные для входа?

Create Account