Разрешение опеки на продажу квартиры — это приказ или постановление районной администрации. Чтобы его получить, нужно обратиться в районный отдел опеки по месту регистрации ребенка. К сожалению, процедура не так проста, как хочется. Поэтому предлагаю, для начала, ознакомиться с нашей инструкцией.
Зачем родителю разрешение опеки на продажу квартиры?
Каждый раз, когда поднимается вопрос о продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей, я слышу возмущение родителей: почему мы должны спрашивать у кого-то, что лучше для наших детей?
В первую очередь потому, что есть законы, защищающие детские права. В том числе и на имущество.
Например, ст. 21 ФЗ Об опеке и попечительстве закрепляет запрет для родителей на совершение любых сделок с имуществом детей без предварительного разрешения опеки.
Так что продать квартиру без обращения в опеку не получится, даже если у ребенка микродоля.
В 2023 году Минэкономразвития предлагает ускорить получение предварительного разрешения отдела опеки при обременении ипотекой жилья несовершеннолетнего. Подать документы и получить разрешение родители смогут дистанционно.
А вот при продаже квартиры с долей, принадлежащей детям, обращения в опеку не избежать.
Учтите! Получать разрешение нужно только в том случае, если ребенок — собственник квартиры или доли в ней. Если он просто постоянно или временно зарегистрирован в жилье, разрешение не требуется.
Как получить разрешение опеки на продажу квартиры: инструкция
А вот сейчас интересный нюанс. До сих пор в России нет единого порядка по выдаче разрешения опеки на продажу квартиры. А полномочия по опеке и попечительства вообще переданы муниципалитетам.
Это значит, что каждый город или район может устанавливать свои правила для выдачи разрешения.
Только в некоторых субъектах РФ разработаны общие региональные правила. А в остальных районные отделы опеки работают, исходя из личного видения ситуации.
Именно поэтому инструкция носит, скорее, общий характер. Точные правила получения разрешения на вашу квартиру вы сможете узнать только на месте.
Инструкция:
1. Посетить предварительную консультацию в отделе опеки.
Здесь вы поясните специалисту вашу конкретную ситуацию, а он озвучит требования по выдаче разрешения. В большинстве случаев требуют, чтобы родители взамен предоставили ребенку в собственность жилье, не хуже чем то, которое продается.
2. Подготовить документы.
Стандартный перечень документов включает паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка, документы на квартиру, документы на новое жилье.
3. Подать заявление в отдел опеки.
Учтите! Если у ребенка в свидетельстве о рождении записаны два родители, то при получении разрешения нужно заявление от каждого из них.
4. Получить решение отдела опеки.
По результатом вашего заявления будет принято решение и оно необязательно будет положительным. Отдел опеки вполне может отказать в выдаче согласия. Но отказ обязательно должен быть мотивирован. Это поможет вам понять, что именно было сделано не так.
В последнее время отделы опеки часто отказывают в выдаче согласия, если родители просят перевести деньги за долю детей на счет ребенка. Хотя буквально пару лет назад это был самый популярный вариант.
Сейчас предпочтение отдается покупке для ребенка доли в другом жилье. Причем она должна быть не меньше и не хуже, чем продаваемая.
Сколько опека рассматривает разрешение на продажу квартиры
Единых правил по срокам рассмотрения заявления на выдачу разрешения опеки на продажу квартиры нет. В среднем, заявление рассматривается от 15 до 30 дней.
Обратите внимание! Если у вас возникли проблемы в конкретном отделе опеки, вы можете сделать ребенку временную регистрацию в любом другом районе и обратиться в опеку там.
Как показывает практика, проще всего оформить разрешение в крупных городах. Так как у них есть установленные регламенты, на которой опираются специалисты.
Пропустит ли сделку Росреестр сделку без разрешения опеки?
Как уже было сказано, продажа квартиры без разрешения опеки, если ребенок собственник, невозможна. Росреестр просто не примет такие документы на регистрацию.
Но бывают ситуации, когда родители не выделяют детям доли в жилье, купленном под материнский капитал, чтобы не было проблем с продажей. Безусловно, Росреестр не узнает, что права детей нарушены, и зарегистрируют такую сделку. Однако, в случае проверки прокуратуры по правилам расходования материнского капитала, этот факт обязательно всплывет. В результате родителей обяжут вернуть материнский капитал в Социальный фонд, также привлечь к ответственности за мошенничество с социальными выплатами.
Кроме того, сделка купли-продажи части детского имущества будет оспорена в суде. А значит родителям еще придется вернуть покупателям деньги за эти доли.
Обратите внимание! Даже если вы выделите детям доли в новом жилье, не будет считаться, что вы исполнили свои обязательства по маткапиталу.
Когда опека откажет в выдаче разрешения?
Возможные причины отказа опеки в продаже квартиры:
1. Деньги от продажи квартиры будут вложены в договор долевого участия или в строительство дома.
В этой ситуации не обязательно будет отказ. Все зависит от того, на какой стадии готовности находится дом.
2. Деньги за долю ребенка будут перечислены на детский счет в банке.
На это предложение отделы опеки реагируют неоднозначно. В большинстве случаев вместе с направлением денег на детский счет, потребует все-таки купить альтернативное жилье в собственность ребенка.
3. На деньги от продажи квартиры родители покупают другое жилье в ипотеку.
В большинстве случаев в банке не разрешают выделить доли детям, пока родители полностью не погасят кредит. А значит ребенок долго не получит долю взамен.
4. Второй родитель не дает согласия.
Консультация юриста по семейному праву
ЗаказатьЭто 100% отказ. Исключение составляют ситуации, когда он умер, пропал без вести, лишен родительских прав или не вписан в свидетельство о рождении.
5. Дарение ребенку доли в квартире бабушки или дедушки.
В этом случае отдел опеки требует положить деньги за продажу доли ребенка на его счет. В противном случае согласие на продажу родители не получат.
6. Новая квартира хуже предыдущей.
Еще одна спорная ситуация. Что лучше: дорогая однокомнатная квартира в городе или более дешевый, но большой дом в пригороде? И наоборот.
Как показывает практика, свое решение отдел опеки принимает на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости. То есть новое жилье должно быть равноценным или дороже, чем продаваемое.
Что делать если опека отказала в выдаче разрешения?
Отказ в выдаче разрешения опеки на продажу квартиры можно оспорить в судебном порядке. Как показывает практика, суды далеко не всегда поддерживают решение опеки.
Так что, если отказ не имеет серьезных оснований, то у вас есть шансы на успех.
Например если:
- Площадь нового жилья незначительно меньше, чем продаваемого;
- Отказ основан на том, что в новом районе плохо развита инфраструктура;
- Родители хотят переехать в другой населенный пункт, который хуже предыдущего.
А вот оспорить ситуацию, когда опека требует и положить деньги на счет, и выделить долю в жилье, оспорить будет непросто. Разные суды имеют свое мнение на эту ситуацию.
Если у вас возникли сложности с получением разрешения отдела опеки или вы уже получили отказ, мы всегда готовы прийти на помощь. Оставьте заявку на сайте, и наш юрист свяжется с вами.
Больше полезной информации и новостей вы найдете в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, получайте бонусы и консультации от опытных юристов — ПЕРЕЙТИ В КАНАЛ
