Казалось бы, кому какое дело до перепланировки в чужой квартире? Но эти работы часто отражаются на конструкциях, которые имеют значение для всего дома. И неправильные работы могут привести к разрушению. Именно поэтому перед тем, как переделать жилье по своему вкусу, нужно получить разрешение соответствующих органов. О том, что такое перепланировка и как ее согласовывать, расскажем в нашей статье.
Что такое перепланировка квартиры?
Перепланировка — это изменение квартиры, которое нужно внести в технический паспорт. Это снос стен или их перенос, расширение комнат, перенос дверных проемов, утепление лоджии, объединение ее с комнатой, объединение квартир.
Можно выделить следующие виды перепланировки:
1. Требующие разрешения.
Это работы, которые можно проводить только с разрешения соответствующих инстанций. И перед их началом нужно разработать и согласовать проект перепланировки.
Среди работ, требующих согласования, можно выделить перенос или расширение санузла, формирование дверных проемов в несущих стенах, объединение квартир, возведение новых кирпичных стен, изменение конструкции пола.
Перед тем, как получить разрешение, придется провести обследование здания. Если по результатам технического обследования будет разрешено проведение работ, то можно разработать проект и согласовать его. Только после этого можно проводить работы.
2. Оформление по эскизу.
В этом случае речь идет о незначительных переделках, в которых нет сложных технических расчетов и не задействованы несущие элементы. Например, замуровывание дверных проемов, формирование дверных проемов в ненесущих стенах, перенос сантехнического оборудования в пределах санузла, перенос батареи отопления, снос не несущих стен.
В этом случае можно сделать рисунок (эскиз) и пройти согласование без проекта.
3. Согласование по проекту.
Речь идет о серии несложных типовых перепланировок, которые не нарушают Жилищный кодекс. Для согласования владельцу квартиры не нужно делать индивидуальный проект, достаточно указать на ссылку в каталоге проектов.
4. Не требующие согласования.
Это ряд простых работ, которые можно проводить без получения разрешения администрации. К ним относится монтаж посудомойки или стиральной машины, замена оконных блоков, демонтаж стенных шкафов, не указанных в техническом плане дома, остекление балконов.
И все же перед проведением работ лучше обратиться в администрацию и уточнить, требуется ли согласование плана в этой ситуации или нет.
Перепланировка квартиры: порядок действий
Пошаговая инструкция:
- Подготовить проект или эскиз.
- Подать заявление в уполномоченный орган.
- Получить разрешение на проведение работ.
- Провести строительные работы.
- Подать заявление на обследование. Приемочная комиссия оценит соответствие проведенных работ и проекта, и оформит акт.
- Подать заявление кадастровому инженеру для подготовки технического плана.
- Подать заявление в Росреестр о внесении сведений в ЕГРН.
Но стоит обратиться в уполномоченный орган, чтобы выяснить, требуются ли согласовывать запланированные работы и нужен ли проект.
Какие документы нужны для перепланировки
Перечень документов для перепланировки предусмотрен ст. 26 ЖК РФ. В него входит:
- Заявление от собственника;
- Правоустанавливающие документы на жилье;
- Проект перепланировки квартиры или эскиз;
- Протокол общего собрания о согласии на перепланировку (при необходимости);
- Технический паспорт;
- Согласие членов семьи (при планировке жилья, занимаемого по договору социального найма).
Рассмотрение заявления о перепланировке квартиры
Полномочиями по согласованию перепланировки квартиры наделяются органы местного самоуправления. На вынесение решений им дается 45 дней. А в городах федерального значения (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) эта функция принадлежит органам государственной власти субъекта. Причем, в Москве срок рассмотрения сокращен до 20-35 дней.
Как узаконить перепланировку в квартире?
Есть мнение, что проще узаконить уже готовую перепланировку, чем согласовать работы до проведения. Поэтому многие владельцы квартир сначала проводят строительные работы, а потом обращаются в суд, чтобы их легализовать.
Как узаконить перепланировку:
- Собрать документы. Понадобится выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, проект, новый техпаспорт, справка из СЭС, паспорт владельца квартиры.
- Оповестить районный отдел архитектуры о проведенных изменениях.
- Подготовить исковое заявление и направить его в суд по месту нахождения квартиры.
Если суд узаконит перепланировку, то нужно внести обновление в план квартиры. Если же суд откажет, собственник квартиры будет привлечен к ответственности.
Незаконная перепланировка квартиры: ответственность
Сделать перепланировку и не оформлять ее нельзя. Закон устанавливает ответственность за проведение незаконных работ. И если такая ситуация выявится, то владельцу жилья грозит штраф за перепланировку квартиры от 2000 до 2500 р.
Кроме штрафа владелец получит предписание о восстановлении изначального облика квартиры. В предписании будет указан срок на проведение работ.
Если же квартира не будет приведена в прежний вид, то районная администрация может выселить владельца через суд. После чего квартира будет продана с публичных торгов и восстановлена за счет полученной суммы. Остаток денежных средств будет переведен бывшему владельцу.
Часто возникает вопрос: как администрация узнает о незаконной планировке в квартире? По жалобам соседей. А проверить информацию могут судебные приставы. Они имеют право посетить любую квартиру для проверки на предмет самовольной перепланировки. Но сделать это они могут только по решению суда.
Более того, закон позволяет приставам взломать дверь, если владелец квартиры отказывается предоставлять доступ в жилое помещение. Но это крайняя мера.
Судебная практика по перепланировке
Основной минус при оформлении перепланировки после проведения в том, что успех при обращении в суд не гарантирован. Безусловно, бывают положительные решения. Например, владелец квартиры провел самовольную перепланировку жилья, демонтировав кирпичные стены между комнатой и кухней, ванной и туалетом, ванной и коридором, туалетом и коридором, жилой комнатой и коридором. Он заменил их конструкцией из гипсоволокна по металлическому каркасу и изменил конфигурацию квартиры. Несущие стены задеты не были, поэтому перепланировка не ухудшала условия проживания и не создавала угрозу для жизни и здоровья. Владелец квартиры обратился в администрацию, чтобы узаконить проведенные работы, но получил отказ. Он обратился в суд, и суд признал отказ администрации незаконным (Решение Благовещенского городского суда Амурской области от 21.05.2019 по делу № 2-4901/2019).
Решение в пользу владельца квартиры принял и Советский районный суд города Брянска (Решение от 27.01.2020 по делу № 2-1420/2020). С иском обратилась владельца квартиры, которая произвела перенос санитарно-технических приборов в санузле с подводкой системы водоснабжения и канализации от стояков жилого дома.
А вот Саратовский областной суд в деле № 33-1882/2020 отказал в сохранении перепланировки, так как владелица квартиры объединила однокомнатную и двухкомнатную квартиру, и устроила ванную комнату и туалет над нижерасположенными жилыми комнатами и кухнями. Поэтому важно помнить, что менять местами мокрые и сухие зоны в квартире строго запрещено.
И еще один немаловажный момент. Если перепланировка касается общедомового имущества, что нужно получить согласие 100% собственников квартир в доме. Верховный суд в своем Определении от 18.01.2022 по делу № 5-КГ21-153-К2 отказал владелице квартиры в присоединении к жилью 5 м² лестничной площадки. Основанием для отказа стала жалоба соседки на присвоение общедомового имущества.
Перепланировка ипотечной квартиры
Несмотря на то, что ипотечная квартира находится в залоге у банка, проводить перепланировку в ней не запрещено. Однако владелец должен получить согласие банка.
В соответствии со ст. 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ владелец квартиры не должен допускать уменьшение стоимости жилья при пользовании заложенным имуществом. Но закон не устанавливает порядок для получения согласия банка на перепланировку.
Поэтому, если владелец квартиры делает перепланировку в ипотечной квартире без согласия банка, а потом обращается в суд, чтобы ее узаконить, отсутствие письменного согласия банка не является основанием для отказа. К такому решению пришла Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в своем Определении СКГД Второго КСОЮ от 08.02.2022 по делу № 88-3257/2022.
Не знаете, как узаконить перепланировку квартиры? Оставьте заявку на сайте и запишитесь на консультацию к жилищному юристу.
