Дольщик обратился в суд с исковым заявлением к застройщику о признании одного из пунктов заключенного с ним договора недействительным. Суду пояснил, что площадь квартиры меньше чем в ДДУ. Помимо этого требования, истец предъявил и другие: взыскать сумму, соразмерную снижению, штраф, компенсацию морального ущерба.
В Районном суде требования истца удовлетворили, но частично: с застройщика взыскали 106 тыс. руб. в качестве соразмерного занижения цены за квартиру; около 54 тыс. руб. – штрафа и 1 тыс. руб. – компенсация морального труда. Также суд обязал застройщика выплатить в муниципальный бюджет государственную пошлину – около 3,3 тыс. руб.
Однако следующая судебная инстанция отменила данное решение. Дольщик подал кассационную жалобу.
Договор долевого участия предусматривал возможность изменить площадь квартиры
В одном из пунктов рассматриваемого договора долевого участия обозначено, что передаваемая 2-комнатная квартира имеет общую площадь – 64,81 кв.м, жилая проектная площадь составляет 35,58 кв.м.
Согласно договору, цена одного квадратного метра – около 49,5 тыс. руб. Соответственно, стоимость всей квартиры указанной площади насчитывает около 3,2 млн руб. Один из пунктов документа предусматривал случай несовпадения указанной в нем площади и выявленной после технической инвентаризации. Если площадь квартиры меньше чем в ДДУ или больше той, что обозначена в условиях, перерасчет стоимости не производятся.
Обе стороны подписали акт приема-передачи, согласно которому истец получил 2-комнатную квартиру общей площадью в 64,8 м2, но в метраж вошли балкон и лоджия.
Однако через 5 месяцев дольщик направил ответчику претензию, в которой просил вернуть около 106,7 тыс. руб., так как фактическая площадь квартиры не соответствует площади, обозначенной в договоре, зафиксировано уменьшение площади жилого помещения. Застройщик претензию проигнорировал.
Условия договора долевого участия должны быть определенными
Суд первой инстанции удовлетворил требования искового заявления, определив, что установленный факт несоответствия количества квадратных метров подтверждает отступления застройщика от условий договора.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что условия договора допускают данное несоответствие, поэтому отменил предыдущее решение.
Верховный Суд РФ определил, что выводы судов предыдущих инстанций сформулированы с нарушениями норм материального права.
Правовые взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регулирует ФЗ-214. Закон разъясняет базовые обязанности сторон, участвующих в правовых отношениях, а также определяет сведения, которые должны быть указаны в ДДУ (ст. 4 ч. 1).
Мнение Верховного суда, когда уменьшение площади жилого помещения допустимо
Согласно ФЗ-214 договор долевого участия в строительстве должен содержать план объекта, основные характеристики, общую площадь объекта, а также цену, сроки и правила оплаты.
Таким образом, предмет договора, согласно нормам, обозначенным в ФЗ-214, должен учитывать все параметры объекта. Среди прочего, должна быть определена площадь квартиры вместе с указанием всех помещений, так как именно от этого показателя зависит цена, которая представляет существенное условие договора.
Как определяется цена на объект недвижимости? Гражданский кодекс РФ (ст. 424) регламентирует норму: предмет договора оплачивается по цене, установленной установлена сторонами.
В ФЗ-214 представлен механизм определения цены. Она рассчитывается как произведение двух показателей: цена единицы общей площади (чаще всего – квадратный метр) и общая площадь объекта. При этом в качестве второй переменной может выступать не общая площадь помещения, а приведенная. Приведенная площадь – это общая площадь вместе с площадями веранды, лоджии балкона, террасы. Данные помещения имеют понижающий коэффициент, который устанавливается в ст. 5 ч. 1 данного федерального закона.
Если меняется цена? Статья ФЗ-214 обязывает застройщика предоставлять данные о проекте строительства, а также фактах внесения изменений, к которым среди прочих относится и уменьшение площади квартиры. Соответственно, переданный объект должен соответствовать всем условиям, указанным в договоре, а также проектной документации.
В договоре цена может быть изменена, однако случаи и условия, когда это является правовым действием, регламентируется ст. 5 указанного ФЗ.
Возвращаясь с рассматриваемому спору. Таким образом, предоставление дольщику объекта недвижимости меньшей площади, свидетельствует о том, что застройщик отступил от условий договора.
В таких случаях, если при этом произошло ухудшение качеств объекта, дольщик имеет право выставить требования – уменьшить цену договора (ФЗ-214, ст. 7, ч. 2, пп. 2). Уменьшение площади квартиры по договору долевого участия можно определить как ухудшение качества объекта.
В договоре могут быть прописаны возможные погрешности в определении размера помещения, которые не влияют на стоимость объекта долевого строительства, что также регламентирует указанный ФЗ.
В рассматриваемом судебном споре данные о вероятных погрешностях отсутствуют. Соответственно истец имеет право требовать соразмерное уменьшение цены.
