Регистрация по месту жительства и право на проживание дарителя в подаренной квартире

Вопрос: даритель пережил одариваемого, а в договоре не прописано пожизненное проживание в подаренном жилье, то наследники будут иметь полное право выселить старого человека? Как-то можно исправить ситуацию? С момента дарения уже три года прошло.

Ответ: Право на проживание дарителя после дарения квартиры не сохраняется автоматически: даритель утрачивает право собственности, а вместе с ним — и гарантированное право проживания в жилье. Простая регистрация (прописка) бывшего собственника в квартире не создает для него вещного права или обременения, сохраняющего право проживания на будущее.

Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилье к другому лицу прекращает право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Новый собственник (в данном случае – наследники одаряемого) вправе требовать выселения всех лиц, чье право пользования квартирой прекратилось, в том числе и дарителя, если у него нет самостоятельного основания проживать в квартире.

Сама по себе прописка дарителя в квартире не мешает наследникам добиться его выселения. Регистрация по месту жительства носит уведомительный характер и не наделяет гражданина правом собственности или пожизненного проживания. Более того, жилищное законодательство прямо устанавливает, что после утраты права пользования жилец обязан освободить помещение.

Так, ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ гласит: если у гражданина прекращается право пользования жилым помещением (по закону, договору или решению суда), он обязан освободить это помещение; при отказе – подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Следует учитывать, что даритель после дарения перестает быть собственником и становится чужим для собственника человеком, даже если ранее приходится родственником одаряемому. С точки зрения закона он более не является членом семьи нового владельца жилья.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 02.07.2009 №14, членами семьи собственника жилого помещения признаются только проживающие совместно с ним супруг, дети и родители. Например, если даритель – родитель одаряемого, но новым собственником становится супруг одаряемого или иные наследники, даритель не считается членом семьи нового владельца.

Исключение возникает лишь в случае, если новый собственник сам признает дарителя членом своей семьи, заключив соглашение о праве проживания, либо такое обременение закрепляется при дарении. Если никаких соглашений или условий о проживании дарителя не заключалось, то законных оснований оставаться в квартире без согласия новых собственников у дарителя не имеется.

Итак, наличие прописки дарителя в квартире не ограничивает права наследников требовать его выселения. Наследники – как новые собственники – вправе обратиться в суд с иском о признании дарителя прекратившим право пользования жилым помещением и о его выселении. Суд, установив факт перехода права собственности и отсутствие у дарителя оформленного права проживания, как правило, удовлетворяет такое требование.

Таким образом, сама регистрация (прописка) не защищает дарителя от выселения: она лишь означает, что до решения суда даритель формально числится проживающим, но правового основания на проживание у него нет.

Судебная практика в подобных ситуациях

Судебная практика подтверждает описанный подход. Верховный Суд РФ в одном из дел прямо указал, что проживание и регистрация граждан в квартире с согласия прежнего собственника при дарении не создают обременения жилого помещения их правами. Иными словами, если при дарении не оформляются специальные условия о дальнейшем проживании дарителя или иных лиц, то после перехода права собственности они теряют право на жилье.

Пример: в деле № 58-КГ17-6 Верховный Суд рассматривал ситуацию, где мать подарила квартиру сыну, а сама вскоре умерла. В квартире на момент дарения проживали внучка дарителя и ее ребенок, которые были прописаны и фактически жили там как члены семьи дарителя. Новый собственник (сын) потребовал их выселения. Верховный Суд РФ подчеркнул, что, подарив жилье, мать прекратила свое право собственности, и согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования квартирой членами семьи прежнего собственника прекратилось, они обязаны освободить помещение (п. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Суд отклонил доводы о том, что согласие прежнего собственника на проживание внучки якобы свидетельствовало о неком «соглашении» сохранить за ней право проживания после дарения. Прежний собственник не включил в договор дарения обременения или особые условия о пожизненном проживании. Поэтому Верховный Суд отменил решение нижестоящих инстанций, необоснованно сохранив право проживания за внучкой, и подтвердил законность выселения.

Данная позиция Верховного Суда отражает общую практику. Законодательство предоставляет минимум оснований для сохранения права проживания при смене собственника. Типичные исключения – случаи, прямо предусмотренные законом: например, права несовершеннолетних, отказавшихся от приватизации, либо завещательный отказ (право проживания по завещанию) и договор пожизненного содержания с иждивением. Если же таких специальных оснований нет, суды последовательно исходят из того, что новый собственник вправе требовать освобождения жилья бывшими членами семьи прежнего собственника без предоставления им другого помещения.

Также показательно Определение Верховного Суда РФ № 19-КГ21-17-К5, где указано, что при смене владельца член семьи предыдущего собственника автоматически утрачивает право пользования жилплощадью. В упомянутом деле сестра – новый собственник дома – требовала выселить брата, проживавшего там при матери. ВС РФ разъяснил, что исключение возможно только если новый владелец заключил с этим родственником соглашение о признании его членом семьи на новых условиях. Иначе право пользования прекращается автоматически, несмотря на родственные связи и регистрацию.

Судебной практикой подтверждается: если в договоре дарения не оговаривалось право дарителя (или иных лиц) проживать в квартире пожизненно, даритель после перехода права собственности не защищен от выселения. Ни фактическое проживание, ни прописка, ни родственные отношения сами по себе не препятствуют выселению по требованию собственников. Для сохранения права проживания требуется изначально закрепить такое право юридически – либо законом, либо условием в договоре.

Механизмы защиты интересов дарителя и возможные действия

Если даритель заранее не предусмотрел свои права, положение его является уязвимым. Однако рассмотрим правовые механизмы, которые существуют для защиты интересов дарителя, а также шаги, которые даритель может предпринять, чтобы остаться в квартире:

1. Условие о пожизненном проживании в договоре дарения (обременение)

Наиболее эффективный способ – заранее включить в договор дарения условие, что квартира передается с обременением в виде пожизненного права проживания дарителя. Гражданский кодекс РФ допускает такие условия: согласно ст. 581 ГК РФ, даритель может оговорить право пользования жилым помещением за собой либо третьим лицом на определенный срок или пожизненно.

На практике это прописывается прямо в договоре («даритель сохраняет право пожизненного проживания») и подлежит регистрации в Росреестре как обременение (безвозмездное право пользования жильем). Если бы такое обременение было зарегистрировано, наследники не смогли бы выселить дарителя – его право пользования было бы защищено вещно. В рассматриваемом случае в договоре дарения прямо указано, что право пожизненного проживания не предоставлено, поэтому такого обременения нет.

2. Условие об отмене дарения в случае переживания одаряемого

Закон также позволяет включить в договор дарения условие, по которому даритель вправе отменить дарение, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Такое отменительное условие дает дарителю возможность вернуть себе право собственности, если одаряемый умер раньше него. В описанной ситуации даритель действительно пережил одаряемого, однако важно: соответствующая оговорка должна быть прямо прописана в договоре, иначе право на отмену не возникает.

Пунктом 4 ст. 578 ГК РФ лишь предоставляется сторонам возможность предусмотреть отмену дарения при смерти одаряемого, но сама по себе смерть одаряемого не является основанием для возврата дара без такой оговорки. Поскольку в нашем случае договор дарения не содержит условия об отмене при смерти одаряемого, даритель не может автоматически аннулировать дарение на основании того, что пережил одаряемого.

3. Отмена дарения по предусмотренным законом основаниям

Гражданский кодекс предусматривает ограниченный перечень случаев, когда уже совершенное дарение можно отменить (ст. 578 ГК РФ). К таким основаниям относятся прежде всего вина одаряемого – например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких либо умышленно нанес дарителю тяжкий вред здоровью. В подобных ситуациях даритель вправе требовать отмены дарения в судебном порядке, представив, к примеру, обвинительный приговор в отношении одаряемого.

Еще одно основание – если одаряемый своим обращением с подаренной вещью, имеющей для дарителя особую нематериальную ценность, создает угрозу ее утраты (п. 2 ст. 578 ГК РФ). Однако в нашем случае одаряемый умер, и, судя по условиям, никаких противоправных действий против дарителя он не совершал. Соответственно, указанные законные основания для отмены дарения отсутствуют.

Более того, п. 5 ст. 578 ГК РФ предусматривает, что в случае отмены дарения одаряемый (а в данном случае – его наследники) должны вернуть подаренное имущество в натуре. Здесь же дарение было надлежаще зарегистрировано и одаряемый стал полноправным собственником; его наследники вступили в права. Без особых оснований суд не отменяет сделку, совершенную три года назад, тем более что самого одаряемого уже нет в живых и ответственность за его возможную «неблагодарность» законом на наследников не возлагается.

4. Оспаривание договора дарения (признание недействительным)

Если прямой возможности отменить дарение нет, даритель может попытаться оспорить сделку дарения в суде, добиваясь признания ее недействительной (полностью или частично). Это сложный путь, но единственный, если дарение не отменяется автоматически. Законом предусмотрены различные основания недействительности сделок, которые теоретически даритель может заявить, например:

• Мнимая или притворная сделка. Даритель может попытаться доказать, что договор дарения был притворным (например, стороны на самом деле имели в виду другую сделку). Однако в данном случае дарение оформлено и зарегистрировано, и притворность маловероятна, если не было встречных платежей или иных скрытых условий.

• Заблуждение (существенная ошибка). Если даритель заключил договор под влиянием заблуждения относительно природы сделки или ее условий, он может требовать признания договора недействительным (ст. 178 ГК РФ). Например, даритель может ошибочно полагать, что он сохранит право проживания, хотя в договоре этого не было. Однако суды обычно считают, что непонимание юридических последствий дарения не освобождает от исполнения договора, особенно если текст договора ясен. Тем не менее, в некоторых случаях удается признать сделку недействительной, если даритель докажет, что не отдает отчет своим действиям при подписании. В статьях отмечается, что дарителю крайне сложно убедить суд в таком заблуждении, но это возможно, если, например, даритель – пожилой человек, не осознававший последствий, и имеются свидетельства его состояния.

• Недееспособность или ограниченная дееспособность дарителя. Если на момент дарения даритель был неспособен понимать значение своих действий или руководить ими (например, вследствие психического заболевания, слабоумия и т.п.), сделка может быть признана недействительной (ст. 177 ГК РФ). Для этого нужна медицинская экспертиза и, как правило, предварительное установление недееспособности через суд (либо доказательство состояния, существенно нарушающего волеизъявление). Спустя три года после дарения инициировать такое дело трудно, но возможно, если появились новые данные о состоянии дарителя тогда.

• Обман, угрозы, насилие, кабальная сделка. Даритель может заявить, что договор подписан под влиянием обмана или принуждения со стороны одаряемого (ст. 179 ГК РФ), либо на крайне невыгодных для дарителя условиях, которыми одаряемый злоупотребил. Например, если одаряемый обещал пожизненно содержать дарителя или не выселять его и этим убедил подарить квартиру – можно пытаться квалифицировать это как обман либо кабальную сделку. В практике такие иски тоже встречаются. Однако нужны веские доказательства (свидетельские показания, переписка, аудиозаписи и т.п.). Судебная практика показывает, что презумпция действительности договора дарения очень сильна, и бремя доказывания недействительности лежит на дарителе. Если никаких явных нарушений закона при подписании не было, шансов оспорить дарение мало.

Важно отметить, что срок исковой давности для требований о признании оспоримой сделки недействительной составляет 1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать о основании недействительности (ст. 181 ГК РФ). В случае дарения даритель знает о последствиях сразу, поэтому для таких оснований, как заблуждение или кабальность, срок может истечь. Однако для ничтожных сделок (например, при недееспособности) срок давности длиннее – 3 года с момента сделки или с момента, когда прекращается воздействие угроз/насилия. Поскольку прошло три года, некоторые основания могут быть уже проблематичны для реализации. Тем не менее, если даритель считает, что дарение происходило с нарушениями, ему следует как можно скорее проконсультироваться с юристом и, при наличии оснований, подать иск в суд об оспаривании договора дарения.

5. Участие дарителя в наследстве одаряемого

Отдельно рассмотрим ситуацию: даритель пережил одаряемого, и началось наследование квартиры. Стоит проверить, не входит ли сам даритель в круг наследников умершего одаряемого.

По закону родители наследуют после своих детей наравне с другими наследниками первой очереди (ст. 1142 ГК РФ). Если даритель приходится одаряемому отцом или матерью, он имеет право на долю в наследстве – при условии, что одаряемый не оставил завещания, лишающего его наследства. Даже при наличии завещания, если даритель – нетрудоспособный родитель (например, пенсионер или инвалид), он имеет право на обязательную долю наследства (не менее половины той доли, которую получил бы по закону, см. ст. 1149 ГК РФ).

Таким образом, даритель может унаследовать обратно часть квартиры. Если даритель фактически наследует долю имущества одаряемого, он вновь становится (со)собственником этой доли, и в этой части его право проживать в квартире уже вытекает из права собственности. Новые собственники (другие наследники) не смогут выселить дарителя из принадлежащей ему доли квартиры. Они, правда, вправе будут требовать определения порядка пользования жилым помещением или выкупа доли, но это отдельные процессы.

В рамках защиты своих интересов дарителю следует не пропустить срок принятия наследства (6 месяцев со дня смерти одаряемого, ст. 1154 ГК РФ). Если этот срок уже прошел, но даритель имеет право наследовать (например, как отец умершего), можно обратиться в суд с заявлением о восстановлении срока, указав уважительные причины пропуска. Получив свидетельство о праве на наследство на долю квартиры, даритель закрепляет свое имущественное право и может законно проживать в квартире (хотя, возможно, совместно с другими наследниками или ожидая выдела доли).

6. Переговоры с наследниками, добровольные соглашения

Помимо судебных мер, дарителю разумно попытаться урегулировать ситуацию мирно. Наследники одаряемого могут, по своему усмотрению, разрешить дарителю остаться проживать в квартире. Закон не обязывает их предоставить дарителю жилье, но стороны могут заключить гражданско-правовое соглашение. Варианты:

• Договор найма (аренды) или безвозмездного пользования. Наследники (как собственники) могут оформить с дарителем договор найма жилого помещения либо договор безвозмездного пользования (ссуды), разрешающий дарителю проживать в квартире на определенных условиях. Например, даритель может оплачивать коммунальные услуги, а наследники – гарантировать ему проживание на какое-то время или пожизненно. Такой договор не требует государственной регистрации и является основанием, препятствующим выселению при его действии. Конечно, заключение подобного договора – добрая воля новых собственников.

• Установление личного сервитута. Гражданское законодательство допускает установление сервитута в отношении недвижимого имущества в интересах конкретного лица (ст. 274, 276 ГК РФ). В теории наследники могли бы установить пожизненный личный сервитут на квартиру в пользу дарителя, обеспечив его право проживания. Сервитут подлежит регистрации в Росреестре и становится обременением для недвижимости. Однако на практике личные сервитуты для проживания физлиц используются редко; чаще вопрос решается через договорные отношения или даритель добивается статуса сособственника.

• Компенсация и приобретение иного жилья. В случае категорического несогласия наследников дарителю может иметь смысл обсудить материальную компенсацию. Например, за отказ от сопротивления выселению или за переезд дарителя наследники могли бы выплатить ему сумму, эквивалентную стоимости отдельного жилья (или предоставить другое жилье). Это не является правовой обязанностью, а является предметом переговоров. Иногда в похожих ситуациях стороны приходят к компромиссу, чтобы избежать длительного судебного спора и учитывая возраст либо заслуженность дарителя.

7. Отсрочка исполнения решения о выселении

Если дело доходит до суда и наследники получают решение о выселении дарителя, последний вправе просить суд или судебного пристава об отсрочке исполнения решения (ст. 203 ГПК РФ, ст. 37 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Суд, учитывая конкретные обстоятельства – преклонный возраст дарителя, отсутствие у него иного жилья, состояние здоровья – может предоставить ему разумную отсрочку (например, несколько месяцев) для поиска нового жилья. Однако надо подчеркнуть: отсрочка не отменяет выселение, а лишь дает время. В конечном итоге решение все равно подлежит исполнению.

Подводя итог, дарителю, оказавшемуся под угрозой выселения из подаренной квартиры, защититься непросто. Российское право строго охраняет собственность нового владельца. Если в дарственной нет специальных условий, то право дарителя проживать в квартире после дарения не сохраняется. Тем не менее, даритель может попытаться отстоять свои интересы путем участия в наследстве, оспаривания сделки или переговоров с наследниками. На будущее такая ситуация служит важным уроком: перед дарением единственного жилья следует предусмотреть механизм защиты дарителя.

Рекомендуем включать в договор либо пожизненное проживание для дарителя, либо право отмены дарения, если даритель переживет одаряемого. Эти нормы ГК РФ (ст. 578, 581) позволяют дарителю обезопасить себя и избежать риска остаться без жилья. Если же этого не сделано, остается опираться на добрую волю наследников или на общие основания гражданского права для защиты прав пожилого дарителя.

Вывод: В описанной ситуации, при отсутствии специальных оговорок в договоре дарения, даритель по закону не имеет гарантированного права проживать в подаренной квартире. Регистрация по месту жительства не спасает от выселения – наследники, став собственниками, могут в судебном порядке снять дарителя с регистрационного учета и выселить. Судебная практика (включая позицию Верховного Суда РФ) остается на стороне новых собственников, если только даритель не сумеет доказать в суде основания для отмены или недействительности дарения.